La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle présente des avantages en matière de gestion collective, de fiscalité et de transmission, mais reste soumise à une réglementation stricte.
L’un de ses principes fondamentaux est l’interdiction d’exercer une activité commerciale, comme l’achat-revente de biens immobiliers dans une logique spéculative. Dès lors, lorsqu’un associé souhaite « récupérer » un bien détenu par la SCI, il ne peut le faire librement comme dans une structure commerciale.
Alors, quelles sont les voies légales permettant à un associé de reprendre un bien appartenant à une SCI ? Quelles sont les procédures à suivre, les coûts à prévoir et les implications fiscales ? On fait le point.
Une règle de base : la SCI ne peut faire de commerce
Avant toute chose, il est essentiel de rappeler que la SCI, en tant que société civile régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, ne peut avoir une activité commerciale. Cela signifie que les opérations d’achat-revente de biens immobiliers à des fins spéculatives sont prohibées (article 1845 du Code civil).
Ainsi, un associé ne peut pas créer une SCI, acheter un bien, puis le revendre à son profit : cela pourrait requalifier la société en société commerciale, avec des conséquences fiscales lourdes (TVA, impôt sur les sociétés de plein droit, sanctions pour activité commerciale dissimulée, etc.).
S’il souhaite récupérer son bien immobilier, plusieurs options s’offrent en revanche à lui. Tour d’horizon.
Option 1 : la vente du bien par la SCI à l’associé
Marche à suivre
Un associé peut parfaitement acheter un bien immobilier à la SCI, dès lors que cette vente est décidée dans l’intérêt social et validée par les autres associés conformément aux statuts. L’acte de vente doit être notarié.
Coûts
L’associé devra s’acquitter du prix de vente et des frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix du bien en droits de mutation et frais d’acte).
Fiscalité
La SCI sera soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière si elle est à l’IR (impôt sur le revenu), sauf exonération (par exemple, si le bien est détenu depuis plus de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Si la SCI est à l’IS (impôt sur les sociétés), la plus-value est calculée différemment et souvent plus lourdement taxée.
Enjeux
Il faut veiller à respecter les règles de majorité prévues dans les statuts. En cas de conflit d’intérêt (l’associé acheteur participe à la décision), l’opération peut être contestée. Un commissaire aux apports peut être désigné pour valider la valeur du bien en cas de doute.
Option 2 : la distribution du bien lors de la liquidation de la SCI
Marche à suivre
Lors de la dissolution-liquidation de la SCI, les actifs (y compris les immeubles) peuvent être répartis entre les associés. Si l’un d’eux souhaite « reprendre » un bien, cela peut être prévu dans le partage final.
Coûts
Le partage entraîne des droits de partage à hauteur de 2,5 % de la valeur du bien attribué (article 746 du Code général des impôts – CGI). L’intervention d’un notaire est obligatoire si un bien immobilier est transmis.
Fiscalité
La transmission du bien constitue une mutation à titre onéreux : elle peut générer une taxation de la plus-value, selon le régime fiscal de la SCI. Le bénéficiaire ne paie pas de prix, mais il peut supporter fiscalement une part de l’actif net.
Enjeux
La répartition doit être équitable entre les associés, en fonction de leurs parts sociales. À défaut, des soultes peuvent être versées. L’associé qui récupère le bien doit parfois indemniser les autres pour respecter l’équilibre.
Option 3 : l’attribution du bien à un associé en nature (réduction de capital)
Marche à suivre
La SCI peut décider de réduire son capital social pour permettre à un associé de se retirer et de reprendre en échange un bien immobilier. Cette opération doit être prévue dans les statuts ou approuvée par une assemblée générale extraordinaire.
Coûts
Les droits d’enregistrement sont dus comme pour un partage : 2,5 % sur la valeur du bien attribué. Des frais de notaire s’ajoutent.
Fiscalité
L’opération est assimilée à une cession à titre onéreux : la SCI est imposée sur la plus-value. L’associé ne subit pas directement d’imposition, sauf si la valeur du bien reçu excède ses droits sociaux.
Enjeux
Cette solution suppose l’accord des autres associés et une évaluation précise des droits de chacun. L’opération peut être contestée si elle lèse les autres associés.
Option 4 : la cession des parts sociales à un associé (ou un tiers)
Marche à suivre
Un associé peut racheter les parts sociales des autres, pour devenir propriétaire de l’intégralité de la SCI (et donc indirectement du bien immobilier). Ce n’est pas une récupération directe, mais une voie de contrôle patrimonial.
Coûts
Les droits d’enregistrement sur la cession de parts sont de 5 % (article 726 du CGI). Il faut également prévoir le coût éventuel de l’achat des parts et des frais juridiques.
Fiscalité
Les cédants peuvent être imposés sur la plus-value réalisée sur leurs parts sociales. La SCI n’est pas directement concernée fiscalement.
Enjeux
Cette option permet d’éviter la dissolution, mais elle nécessite que les autres associés soient vendeurs. Elle peut aussi entraîner une survalorisation des parts si le bien a pris de la valeur.
Tableau récapitulatif des options pour récupérer un bien d’une SCI
| Option | Procédure | Coûts | Fiscalité | Principaux enjeux |
| Vente du bien à l’associé | Vente notariée + approbation en AG | Prix du bien + frais de notaire (7-8 %) | Plus-value immobilière imposable (IR ou IS) | Risque de conflit d’intérêts, contrôle de la valeur |
| Attribution lors de la liquidation | Dissolution, liquidation, partage notarié | Droits de partage 2,5 % + frais de notaire | Plus-value SCI + mutation à titre onéreux | Nécessite la dissolution, répartition équitable |
| Réduction de capital avec attribution en nature | AG extraordinaire + acte notarié | Droits de 2,5 % + frais de notaire | Imposition sur la plus-value + possible soulte | Complexité statutaire, contrôle de l’équité |
| Rachat des parts sociales par un associé | Cession de parts + enregistrement | 5 % du prix + coût d’acquisition des parts | Imposition sur la plus-value des parts (cédants uniquement) | Accord des associés, valorisation des parts |
Récupérer un bien détenu par une SCI ne se fait pas à la légère. Cela suppose de respecter strictement les règles de droit civil et fiscal applicables, sous peine de voir l’opération requalifiée, voire annulée. Chaque solution présente des avantages mais aussi des coûts et des implications qu’il faut évaluer précisément. Pour limiter les litiges et sécuriser l’opération, il est vivement recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit des sociétés.
(Crédit photo : iStock – seksan Mongkhonkhamsao)
