L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) reste en 2025 un point de vigilance pour de nombreux contribuables détenant un patrimoine immobilier conséquent. C’est particulièrement vrai pour ceux qui investissent via une société civile immobilière (SCI), souvent choisie pour sa souplesse de gestion mais qui n’échappe pas à l’impôt.
Pourtant, un mécanisme fiscal permet d’atténuer cette imposition : la décote appliquée sur les parts sociales. Comment fonctionne-t-elle ? Dans quels cas peut-on en bénéficier ? Et quelles sont les étapes à suivre pour l’appliquer de manière conforme à la législation ? On fait le point.
IFI 2025 : rappel du fonctionnement et application aux SCI
L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, est un impôt annuel qui s’applique à toute personne physique disposant d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce seuil reste inchangé en 2025. Le barème est progressif et s’échelonne entre 0,5 % et 1,5 %, selon la tranche de patrimoine concernée. La déclaration s’effectue en même temps que celle des revenus, généralement entre fin avril et début juin pour les télédéclarations, selon le département.
L’IFI cible exclusivement les biens et droits immobiliers non affectés à l’activité professionnelle du contribuable. Ainsi, les parts de SCI entrent dans le champ d’application lorsqu’elles représentent des actifs immobiliers à usage d’habitation ou de location nue, non-inscrits à l’actif d’une activité professionnelle.
Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas la SCI elle-même qui est redevable de l’IFI, mais ses associés personnes physiques. Chacun doit déclarer la fraction de patrimoine immobilier correspondant à sa quote-part dans la société.
Par exemple, un associé détenant 30 % du capital d’une SCI propriétaire d’un immeuble évalué à 2 millions d’euros devra intégrer 600.000 euros dans le calcul de son patrimoine immobilier, sous réserve de déductions admises. La valeur nette est obtenue après déduction des dettes encore dues au 1er janvier, à condition qu’elles aient été contractées pour l’acquisition, l’entretien ou l’amélioration du bien.
| Seuil d’imposition | 1.300.000 € (valeur nette taxable au 1er janvier) |
| Barème d’imposition | De 0,5 % à 1,5 % selon la tranche (barème progressif) |
| Date limite déclaration | Mi-mai (version papier) ou début juin (en ligne) |
| Biens concernés | Biens immobiliers non professionnels |
| Contribuables | Personnes physiques, y compris les associés de SCI |
La décote sur les parts de SCI : un outil fiscal reconnu
Lorsque la détention d’un bien immobilier s’effectue par l’intermédiaire d’une SCI, l’associé n’a pas la pleine propriété directe du bien, mais seulement des droits sociaux. Or, cette forme de détention comporte certaines contraintes : les parts de SCI sont peu liquides, difficiles à vendre, et souvent soumises à des clauses statutaires restrictives. Ces éléments justifient une minoration de leur valeur par rapport à la valeur brute de l’actif immobilier sous-jacent. C’est ce qu’on appelle la décote.
La décote est donc une réduction appliquée à la valeur des parts sociales d’une SCI au moment de l’évaluation de l’assiette taxable à l’IFI. Son objectif est de refléter fidèlement la valeur réelle du droit détenu, compte tenu de l’absence de maîtrise sur les biens et des conditions de cession complexes.
En pratique, cette minoration est admise par l’administration fiscale dès lors qu’elle repose sur des critères objectifs, tels que la position minoritaire de l’associé, la présence de clauses d’agrément limitant la libre cession des parts, ou encore une dette importante grevant la société.
Dans la plupart des cas, la décote appliquée varie entre 10 % et 30 %. Elle peut atteindre un niveau supérieur – parfois jusqu’à 40 % – lorsque l’associé est particulièrement contraint (absence totale de pouvoir de gestion, impossibilité de vendre ses parts, risques spécifiques liés à l’immeuble).
| Motifs de décote | Impact sur la valeur |
| Absence de contrôle (minorité de blocage) | Baisse de valorisation liée à l’impossibilité d’agir |
| Illiquidité des parts | Diminution de la valeur de marché par manque de demande |
| Clauses statutaires restrictives | Freins à la cession, nécessitant un accord d’agrément |
| Dettes importantes de la SCI | Réduction de l’actif net patrimonial |
| Blocage du patrimoine (bien indivisible) | Impact sur la valorisation de chaque part |
Obtenir une décote à l’IFI : conditions et démarches
L’application d’une décote n’est ni automatique, ni arbitraire. Elle doit être justifiée et chiffrée de manière rigoureuse.
La première étape consiste à évaluer la valeur brute des parts de la SCI. Cela implique de connaître la valeur réelle du ou des biens immobiliers détenus, d’en déduire les dettes éventuelles, et de déterminer la quote-part détenue par l’associé.
Une fois cette valeur brute calculée, il convient d’évaluer le niveau de décote pertinent. Cela suppose une analyse contextuelle du fonctionnement de la SCI. Ainsi, un associé minoritaire, qui ne dispose ni du pouvoir de décision ni d’un droit de sortie facilité, pourra légitimement revendiquer une décote importante. L’existence de clauses statutaires d’agrément ou de préemption renforce également la pertinence de cette minoration. L’illiquidité des parts, le caractère indivisible du bien détenu et l’endettement élevé de la société sont également des arguments recevables.
Pour éviter tout risque de redressement en cas de contrôle, il est fortement conseillé de faire établir une note explicative ou un rapport d’expertise immobilière, réalisé par un professionnel (notaire, expert immobilier, avocat fiscaliste). Ce document doit mentionner la méthodologie retenue, les éléments de comparaison et les motifs précis de la décote appliquée.
Lors de la déclaration, la valeur après décote est simplement reportée dans le formulaire 2042-IFI, dans la case correspondant aux biens détenus par l’intermédiaire de sociétés non cotées. L’administration fiscale ne demande pas, au moment de la déclaration, les justificatifs, mais se réserve le droit de les réclamer ultérieurement. Le contribuable doit donc les conserver et être en mesure de les produire sur demande.
| Étapes à suivre | Explication |
| Évaluation des parts | Calcul basé sur la valeur nette de l’actif immobilier |
| Analyse du contexte | Étude de la structure capitalistique et des statuts |
| Détermination de la décote | Application d’un taux raisonnable (10 % à 30 % en moyenne) |
| Justification documentaire | Note explicative, expertise, statuts, tableau de répartition |
| Déclaration de l’IFI | Report de la valeur nette décotée dans le formulaire 2042-IFI |
La décote en SCI, un outil fiscal puissant mais encadré
En 2025, la décote appliquée aux parts de SCI reste l’un des leviers les plus efficaces pour réduire l’assiette de l’IFI, à condition de respecter certaines conditions. Elle reflète une réalité économique : détenir des parts dans une société civile ne donne ni accès direct au bien, ni liberté absolue sur leur cession ou leur valorisation. L’administration fiscale reconnaît ce principe, mais exige une évaluation rigoureuse et documentée.
| Élément | Détail |
| Type d’impôt | IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière |
| Seuil d’imposition | 1,3 million € (patrimoine immobilier net) |
| Contribuables concernés | Personnes physiques associées de SCI |
| Nature de la décote | Réduction de la valeur des parts à déclarer |
| Moyenne des taux pratiqués | Entre 10 % et 30 %, selon les cas |
| Conditions | Illiquidité, clauses statutaires, minorité, dettes |
| Démarche | Évaluation, justification, déclaration sur le formulaire IFI |
(Crédit photo : iStock – courtneyk)
