L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut concerner les associés de SCI sans qu’ils en aient toujours conscience. Ce prélèvement spécifique sur le patrimoine immobilier impose en effet des règles particulières lorsqu’on détient des parts de société civile. Qui est concerné ? Comment calculer et déclarer cet impôt ? Existe-t-il des stratégies pour le réduire ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que l’IFI ? Historique et fonctionnement
L’Impôt sur la Fortune Immobilière, ou IFI, a été instauré par la loi de finances pour 2018, remplaçant l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à ce dernier, qui prenait en compte l’ensemble du patrimoine des contribuables, l’IFI ne concerne que la valeur nette des biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier de chaque année.
Sont redevables de l’IFI toutes les personnes physiques, domiciliées fiscalement en France, dont le patrimoine immobilier net excède 1,3 million d’euros. Les non-résidents peuvent également y être soumis, mais uniquement sur leurs biens situés en France. L’assiette de l’impôt exclut les biens affectés à une activité professionnelle.
L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0,5 % à 1,5 %, appliqué par tranches sur la fraction du patrimoine taxable. L’impôt devient exigible uniquement si le seuil de 1.300.000 € est dépassé, mais les premières tranches commencent dès 800.000 €, en pratique pour le calcul de l’impôt.
| Tranche de patrimoine taxable | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 800.000 € | 0 % |
| De 800.001 € à 1.300.000 € | 0,5 % |
| De 1.300.001 € à 2.570.000 € | 0,7 % |
| De 2.570.001 € à 5.000.000 € | 1 % |
| De 5.000.001 € à 10.000.000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10.000.000 € | 1,5 % |
Êtes-vous concerné en tant qu’associé d’une SCI ?
Les parts sociales d’une société civile immobilière sont expressément intégrées à l’assiette de l’IFI dès lors qu’elles représentent, directement ou indirectement, des biens immobiliers non professionnels. Ainsi, un associé de SCI peut être redevable de l’IFI non pas parce qu’il possède un bien en son nom propre, mais simplement parce qu’il détient une fraction de capital dans une société elle-même propriétaire de biens immobiliers.
Ce qui déclenche l’imposition, c’est la valeur nette des parts détenues par l’associé, rapportée à la fraction du patrimoine immobilier de la SCI. Cette évaluation doit tenir compte des dettes en cours (notamment les emprunts ou frais liés à l’acquisition ou aux travaux), déduites de l’actif brut.
Par exemple, un associé qui détient 50 % du capital d’une SCI possédant un immeuble estimé à 2 millions d’euros, sans dette, sera considéré comme détenant un patrimoine de 1million d’euros à travers cette société. Si cet associé possède par ailleurs un bien immobilier personnel ou d’autres parts de SCI, l’addition des différentes composantes pourra faire franchir le seuil de 1,3 million d’euros.
Bon à savoir : Il est important de noter que les parts d’une SCI peuvent être exclues de l’assiette de l’IFI si la société exerce une activité professionnelle, comme la location meublée exercée à titre professionnel, et sous réserve de remplir certaines conditions précises.
Comment se calcule et se déclare l’IFI pour un associé de SCI ?
L’imposition à l’IFI sur les parts de SCI repose sur une méthode d’évaluation par transparence. Cela signifie que l’administration considère non seulement les parts sociales, mais également la nature des actifs détenus par la SCI. Ainsi, il appartient à chaque associé d’évaluer la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la société, puis de calculer la valeur nette de ses propres parts.
Le calcul commence par l’estimation de la valeur de marché de l’ensemble des biens détenus par la SCI au 1er janvier de l’année d’imposition. À cette valeur, l’on retranche les dettes afférentes à ces biens, comme les emprunts en cours, les travaux de rénovation ou encore les taxes foncières non encore réglées. Le résultat obtenu permet de déterminer la valeur nette de la société, qui est ensuite répartie en fonction du pourcentage détenu par l’associé.
L’IFI se déclare par le biais du formulaire 2042-IFI, annexé à la déclaration de revenus. L’associé doit y indiquer la valeur de ses parts sociales, avec un descriptif précis et justifié de l’évaluation. En cas de détention indirecte, par exemple via une société holding interposée, une transparence intégrale est exigée, et chaque niveau d’interposition doit être analysé pour aboutir à la part du patrimoine immobilier effectivement détenue.
Cette déclaration est strictement encadrée, et l’administration peut en vérifier la cohérence. Une expertise immobilière, un avis de notaire ou une méthode d’évaluation cohérente avec les prix du marché sont souvent recommandés pour se prémunir en cas de contrôle.
Quelles solutions pour réduire l’IFI en tant qu’associé de SCI ?
Bien que l’IFI soit un impôt déclaratif, il existe plusieurs mécanismes pour réduire son montant légalement, notamment via des abattements, des décotes ou une structuration patrimoniale plus efficace.
Tout d’abord, il est courant d’appliquer une décote sur les parts sociales, notamment pour compenser leur illiquidité. En effet, contrairement à un bien immobilier que l’on peut mettre en vente, les parts de SCI sont plus difficiles à céder. Cette moindre liquidité justifie généralement une décote de 10 à 20 %, voire davantage si les statuts ou la configuration de la société restreignent la cession.
Ensuite, lorsque le bien détenu par la SCI est occupé à titre de résidence principale par l’un des associés, cet associé peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur la valeur des parts représentatives de ce bien. Pour cela, la mise à disposition du logement doit être gratuite et conforme à la réalité des faits. Cette réduction n’est possible que si le logement est effectivement occupé au 1er janvier.
Les dettes contractées pour l’achat ou l’amélioration des immeubles peuvent également venir en déduction. Il faut toutefois qu’elles soient en lien direct avec les biens immobiliers imposables et qu’elles existent réellement au 1er janvier de l’année considérée.
Dans certains cas, structurer la SCI de manière à ce qu’elle exerce une activité professionnelle peut permettre une exonération. C’est notamment le cas si la société se consacre à la location meublée exercée à titre professionnel, activité qui implique une inscription au registre du commerce, la perception de recettes substantielles et une implication réelle de l’associé.
Le recours au démembrement de propriété constitue également une stratégie patrimoniale. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Si un associé ne détient que la nue-propriété de parts sociales, il ne sera en principe pas imposé. De même, certaines familles optent pour la donation temporaire d’usufruit à un organisme d’intérêt général, permettant de sortir les parts de l’assiette taxable pendant la durée de la donation.
| Situation juridique ou fiscale | Imposition à l’IFI | Stratégies de réduction envisageables |
| Détention de parts > 1,3 M€ | Oui | Décote sur la valeur des parts, déduction des dettes |
| SCI propriétaire de la résidence principale | Oui, mais abattement possible | Abattement de 30 % si mise à disposition gratuite |
| SCI exerçant une activité professionnelle | Non (si conditions remplies) | Structuration juridique adaptée |
| Détention en nue-propriété | Non | Démembrement de propriété ou donation temporaire d’usufruit |
(Crédit photo : iStock – Marco VDM)
