Créer une société civile immobilière (SCI) est une démarche accessible aux particuliers comme aux professionnels souhaitant gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Si cette création peut se faire sans l’intervention d’un notaire, il existe certains cas où son concours devient obligatoire, voire recommandé.
Mais à quel prix ? Quels sont les frais de notaire pour constituer une SCI ? Voici un tour d’horizon détaillé pour bien comprendre les enjeux financiers d’un accompagnement notarié lors de la création d’une SCI.
L’intervention du notaire n’est pas obligatoire… sauf exception
En principe, la loi ne rend pas obligatoire l’intervention d’un notaire pour constituer une SCI. Il est tout à fait possible de rédiger les statuts soi-même ou de passer par un professionnel du droit ou du chiffre, comme un avocat ou un expert-comptable. La démarche peut même être accomplie en ligne, via des plateformes juridiques spécialisées. Dans ces cas, les frais sont généralement limités aux frais administratifs d’immatriculation.
Cependant, certains cas spécifiques rendent l’intervention du notaire incontournable. C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier est apporté au capital social de la SCI. Dans cette situation, l’acte d’apport doit obligatoirement être réalisé par un notaire, car il s’agit d’un transfert de propriété immobilière nécessitant un acte authentique. De même, si la création de la SCI s’inscrit dans un contexte de transmission familiale complexe — par exemple en présence d’enfants mineurs, de démembrement de propriété ou de gestion d’indivision —, l’acte notarié devient indispensable pour sécuriser juridiquement les opérations.
En dehors de ces situations, le recours à un notaire reste facultatif, mais peut présenter de nombreux avantages.
Faire appel à un notaire : une démarche sécurisante
Même lorsque son intervention n’est pas rendue obligatoire par la nature des apports ou le contexte familial, faire appel à un notaire peut s’avérer particulièrement utile.
D’abord, parce que ce professionnel du droit apporte une sécurité juridique importante. Il veille à ce que les statuts de la SCI soient parfaitement conformes aux textes en vigueur, qu’ils soient cohérents avec les objectifs patrimoniaux des associés et qu’aucune clause ne crée d’ambiguïté ou de risque de conflit.
Le notaire joue également un rôle clé en matière d’optimisation fiscale et patrimoniale. Dans le cadre d’une SCI familiale, il peut recommander certaines clauses — comme la répartition des pouvoirs, l’organisation des transmissions, la gestion de l’usufruit ou de la nue-propriété — qui permettent d’anticiper les évolutions de la structure et d’éviter des situations de blocage.
Confier la création de la SCI à un notaire permet aussi de gagner du temps. Ce dernier prend en effet en charge l’ensemble des démarches administratives, de la rédaction des statuts à l’immatriculation au greffe du tribunal, en passant par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Enfin, le notaire peut offrir un conseil sur mesure, adapté à la situation matrimoniale, financière et familiale des futurs associés, ce qu’aucune solution standardisée en ligne ne pourra totalement garantir.
Quels sont les frais de notaire à prévoir pour constituer une SCI ?
Les frais de notaire pour la création d’une SCI varient selon la nature de l’intervention. Il convient de distinguer plusieurs catégories de dépenses, dont certaines sont obligatoires uniquement en présence d’un apport immobilier.
D’une part, les honoraires du notaire couvrent la rédaction des statuts, les démarches administratives et les conseils juridiques. Ces honoraires sont libres et varient généralement entre 600 € et 1200 € hors taxes. À cela s’ajoutent les frais dits « de débours », c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour réaliser les formalités (frais de greffe, de publication, copies, etc.), qui peuvent représenter entre 150 € et 300 € selon les cas.
En cas d’apport immobilier, l’acte notarié est soumis à des émoluments réglementés proportionnels à la valeur du bien. En outre, des droits d’enregistrement s’appliquent, le plus souvent à hauteur de 5 % de la valeur déclarée, sauf dans certaines situations d’exonération.
Voici un tableau récapitulatif des frais typiques constatés lors de la création d’une SCI :
| Prestations | Frais estimés | Obligatoire ? |
| Rédaction des statuts | 600 à 1 200 € HT | Non, sauf apport immobilier |
| Accomplissement des formalités (immatriculation, JAL) | 200 à 400 € HT | Non |
| Acte d’apport immobilier | 1 % à 2,5 % de la valeur du bien | Oui, en cas d’apport immobilier |
| Débours (greffe, formalités, copies…) | 150 à 300 € | Oui, si notaire intervenant |
| Droits d’enregistrement | 5 % de la valeur du bien | Oui, sauf exonération spécifique |
| Total avec apport immobilier | 3000 à 7000 € TTC | Oui |
| Total sans apport immobilier | 800 à 1500 € TTC | Non |
Peut-on réduire les frais de notaire ?
Les possibilités de réduction sont limitées. Les émoluments réglementés, comme ceux appliqués aux actes d’apport ou aux mutations immobilières, sont encadrés par décret et ne peuvent faire l’objet de remises que dans des cas bien précis et dans une certaine limite (remises autorisées jusqu’à 20 % pour les actes supérieurs à 100.000 €). En revanche, les honoraires de conseil ou de rédaction des statuts peuvent parfois être négociés, notamment dans le cadre d’un projet simple ou d’une mission globale.
Comment bien choisir son notaire pour créer une SCI ?
Le choix du notaire peut avoir un impact direct sur la qualité de la structuration de votre SCI. Il est donc important de choisir un professionnel expérimenté, qui saura à la fois sécuriser la constitution de la société et anticiper les problématiques futures.
Il est conseillé de s’adresser à un notaire ayant une expertise en droit immobilier et en droit des sociétés, particulièrement si votre SCI est destinée à la gestion ou à la transmission d’un patrimoine familial. Ce professionnel doit pouvoir vous expliquer de manière claire les implications de chaque clause statutaire et adapter ses préconisations à vos objectifs et à votre situation personnelle.
Avant de vous engager, il est tout à fait légitime de demander un devis détaillé incluant l’ensemble des prestations envisagées. Vous pouvez également comparer plusieurs études notariales, notamment si vous habitez en zone urbaine où la concurrence est plus importante. La disponibilité, la clarté des explications, la réputation de l’étude et la qualité de la relation sont des critères aussi importants que le prix.
Enfin, il est possible de choisir un notaire hors de votre département : la territorialité ne limite pas le choix, ce qui permet éventuellement de recourir à un notaire en ligne ou à distance, sous réserve que la qualité du service soit au rendez-vous.
(Crédit photo : iStock – Liudmila Chernetska)
