Depuis la mise en œuvre de la loi Sapin 2 en 2016, toute société immatriculée en France, y compris les SCI, a l’obligation de déclarer ses bénéficiaires effectifs. Cette formalité vise à lutter contre le blanchiment d’argent, la fraude fiscale et le financement du terrorisme. Mais qui est considéré comme bénéficiaire effectif dans une SCI ? Pourquoi et comment déclarer ces informations ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce qu’un bénéficiaire effectif dans une SCI ?
Le bénéficiaire effectif est la ou les personnes physiques qui détiennent ou contrôlent directement ou indirectement une société, ici une SCI (Société Civile Immobilière). Ce concept vise à identifier les véritables propriétaires, même lorsqu’ils sont cachés derrière des entités interposées.
Dans le cas d’une SCI, un bénéficiaire effectif est une personne qui :
- Détient plus de 25 % du capital social ou des droits de vote ;
- Ou exerce, par tout autre moyen, un contrôle effectif sur les organes de gestion ou d’administration.
Si aucun associé ne dépasse le seuil de 25 %, il est toujours possible de déclarer plusieurs bénéficiaires effectifs, ou de désigner une ou plusieurs personnes ayant un pouvoir de gestion prépondérant (comme le gérant si celui-ci prend toutes les décisions importantes seul). Par exemple, dans une SCI familiale composée de quatre associés à parts égales (25 % chacun), ils peuvent être tous considérés comme bénéficiaires effectifs.
Pourquoi déclarer les bénéficiaires effectifs d’une SCI ?
La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) est une obligation légale inscrite à l’article L561-46 du Code monétaire et financier. Elle répond à des objectifs de transparence économique et de lutte contre la fraude. Elle permet notamment aux autorités judiciaires, fiscales et administratives d’identifier les personnes qui détiennent réellement le pouvoir économique sur les sociétés.
Cas dans lesquels la déclaration de bénéficiaires effectifs est obligatoire
| Cas de figure | Déclaration obligatoire ? |
| Immatriculation d’une nouvelle SCI | Oui, dès la demande d’immatriculation au RCS |
| Modification de la répartition du capital ou des droits de vote | Oui, dans les 30 jours suivant le changement |
| Changement de gérant sans modification de contrôle | Non, sauf si le changement affecte le contrôle effectif |
| Cession de parts modifiant les bénéficiaires effectifs | Oui |
| Fusion ou transformation juridique de la SCI | Oui |
Le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 7 500 € pour une personne physique et 37 500 € pour une personne morale (article L561-49 du CMF). Le gérant est personnellement responsable de cette déclaration.
Comment déclarer les bénéficiaires effectifs d’une SCI : étapes et conseils pratiques
La déclaration des bénéficiaires effectifs est une formalité administrative qui s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce, via le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) depuis 2023.
Étapes à suivre pour la déclaration
| Étape | Détail |
| 1. Préparation des informations | Identité complète des bénéficiaires (nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, adresse personnelle) + nature et modalités du contrôle exercé. |
| 2. Accès au guichet unique | Rendez-vous sur formalites.entreprises.gouv.fr |
| 3. Création ou modification de dossier | Sélectionner « Créer une entreprise » pour une SCI en cours d’immatriculation, ou « Modifier une entreprise » pour une SCI existante. |
| 4. Remplissage du formulaire DBE-S-1 | Remplir en ligne le formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs. Joindre les pièces justificatives si demandées. |
| 5. Signature électronique | Le formulaire doit être signé par le représentant légal de la SCI (le gérant). |
| 6. Paiement | Le coût de la déclaration est de 21,41 € en 2025 (tarif INPI pour une déclaration initiale) et de 43,35 € pour une déclaration modificative. |
| 7. Transmission au greffe | Le site transmet automatiquement la déclaration au greffe compétent. |
Conseils pratiques
Pour déclarer les bénéficiaires effectifs d’une SCI, il est recommandé de :
- anticiper : Lors de la constitution d’une SCI, préparez dès la rédaction des statuts la répartition des parts et les bénéficiaires effectifs.
- vérifier régulièrement : En cas de changement dans la répartition du capital, pensez à vérifier si une mise à jour est requise.
- conserver une copie de la déclaration et des accusés de réception pour votre registre des décisions d’associés.
- ne pas confondre gérance et contrôle : Le gérant peut ne pas être bénéficiaire effectif si ses droits de vote sont inférieurs à 25 % et qu’il n’a pas de contrôle effectif.
Récapitulatif des obligations liées à la déclaration des bénéficiaires effectifs
| Obligation | Quand ? | Où ? | Coût |
| Déclaration initiale | À l’immatriculation de la SCI | Guichet unique (INPI) | 21,41 € |
| Déclaration modificative | Dans les 30 jours suivant un changement | Guichet unique (INPI) | 43,35 € |
| Mise à jour du registre interne | À chaque modification | Registre de la société (à conserver) | Gratuit |
| Dépôt en cas de contrôle | Sur demande des autorités | Transmission par le greffe au Pôle national des bénéficiaires effectifs (PNBE) | Inclus dans le tarif |
Déclarer les bénéficiaires effectifs d’une SCI n’est pas une formalité anodine. Elle garantit la transparence sur l’identité des personnes qui contrôlent réellement la société, et elle est obligatoire dans de nombreux cas.
En cas de manquement, les sanctions peuvent être lourdes pour le gérant. Grâce à la centralisation des démarches via le guichet unique, cette formalité s’est néanmoins simplifiée ces dernières années.
Bon à savoir : certaines SCI peuvent avoir des bénéficiaires effectifs indirects via des holdings ou des sociétés interposées. Dans ce cas, il est essentiel de remonter la chaîne jusqu’à la personne physique.
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