Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) arrive au terme de sa vie sociale et décide de mettre fin à son activité, elle peut être dissoute et liquidée. À l’issue de cette opération, il arrive que les associés récupèrent une somme supérieure à leurs apports initiaux. Ce surplus constitue ce que l’on appelle un boni de liquidation. Ce dernier n’est pas neutre fiscalement : il est en effet soumis à imposition. Voici en détail ce que cela signifie, et comment le boni de liquidation est traité fiscalement en SCI.
Qu’est-ce que le boni de liquidation en SCI ?
Le boni de liquidation correspond à la part du patrimoine social qui revient aux associés après remboursement des dettes sociales et des apports. Autrement dit, une fois que la SCI a vendu ses actifs, remboursé ses dettes et restitué les apports en capital des associés, le reliquat éventuellement restant est réparti entre les associés : c’est le boni de liquidation.
Il ne s’agit donc pas d’un bénéfice classique de fonctionnement, mais d’un gain exceptionnel réalisé à la clôture de la société, et en particulier à la suite d’une liquidation amiable. Ce boni représente une plus-value pour les associés, car ils perçoivent une somme supérieure à ce qu’ils ont initialement investi.
Dans quels cas un boni de liquidation peut-il apparaître en SCI ?
Un boni de liquidation survient principalement lorsque la SCI détient un patrimoine immobilier dont la valeur a augmenté depuis son acquisition. Au moment de la dissolution, si les biens sont vendus à un prix supérieur à leur valeur d’achat, la société génère une plus-value. Une fois les dettes de la SCI réglées (emprunts, charges sociales, fournisseurs, etc.) et les apports des associés remboursés, ce surplus forme le boni.
Il peut également exister un boni dans le cas où les associés se répartissent directement un bien immobilier non vendu, selon les règles du partage. On parlera alors de boni en nature, notamment si le bien partagé a une valeur supérieure à l’apport initial.
Exemple
Une SCI détient un appartement acheté 200.000 €, intégralement financé par les apports des associés. Ce bien est revendu 300.000 € lors de la liquidation. Après déduction des frais de liquidation et du remboursement du capital initial, les associés disposent de 90.000 € à se répartir : c’est ce montant qui constitue le boni de liquidation.
Comment est imposé le boni de liquidation en SCI ?
L’imposition du boni de liquidation dépend du régime fiscal de la SCI : à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
1. SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Dans le régime de droit commun, la SCI est fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont imposés à titre personnel. La fiscalité du boni de liquidation se décompose en deux temps :
- Plus-value immobilière : si un bien immobilier est vendu avant la liquidation, une plus-value immobilière est réalisée par la SCI. Celle-ci est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- Boni de liquidation : une fois la plus-value imposée au moment de la cession, le boni est également imposé entre les mains des associés comme s’il s’agissait de dividendes. Il est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou “flat tax”) de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. L’associé peut cependant opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Notons qu’il s’agit ici d’une double imposition : d’abord sur la plus-value de cession du bien, puis sur le boni distribué.
2. SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Dans une SCI à l’IS, les bénéfices de la société (y compris les plus-values de cession d’immeubles) sont imposés à l’IS. Une fois la liquidation prononcée, le boni est considéré comme un dividende distribué aux associés.
Les associés personnes physiques sont alors imposés uniquement sur la part du boni qu’ils perçoivent, au titre des dividendes, selon le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec la même option possible pour le barème progressif.
Il n’y a donc pas de double imposition sur la plus-value dans ce cas, puisque celle-ci a été intégrée au résultat fiscal de la SCI.
Quelles exonérations ou abattements sont possibles ?
En matière de boni de liquidation, peu d’exonérations sont possibles. Toutefois, certains allègements peuvent s’appliquer indirectement :
- Abattement pour durée de détention (SCI à l’IR) : il concerne la plus-value immobilière, qui peut être exonérée totalement après 30 ans de détention du bien. Cela réduit le montant du boni puisqu’une fiscalité moindre pèse sur le produit de la vente.
- Abattement fixe de 40 % : lorsque le contribuable opte pour l’imposition des dividendes au barème progressif (au lieu de la flat tax), un abattement de 40 % peut s’appliquer sur le montant brut du boni, sous conditions.
En revanche, aucune exonération spécifique ne s’applique directement au boni de liquidation lui-même.
Tableau récapitulatif : Fiscalité du boni de liquidation en SCI
| Régime fiscal de la SCI | Imposition de la plus-value immobilière | Imposition du boni de liquidation | Possibilité d’abattement |
| SCI à l’IR | Régime des particuliers : 19 % + 17,2 %, avec abattements selon la durée de détention | PFU à 30 % ou barème IR avec abattement de 40 % | Oui (abattement durée et 40 % sur dividendes) |
| SCI à l’IS | Intégrée au résultat imposable à l’IS | PFU à 30 % ou barème IR avec abattement de 40 % | Oui (abattement de 40 % sur dividendes uniquement) |
(Crédit photo : iStock – LumiNola)
