La Société Civile Immobilière (SCI) familiale permet de gérer un patrimoine immobilier commun tout en facilitant la transmission entre membres d’une même famille. Elle présente de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité et de succession. Cependant, cette forme sociale repose sur la bonne entente entre les associés. Et lorsque celle-ci se détériore, la gestion de la SCI peut rapidement devenir conflictuelle, voire paralysée.
Dans ce contexte, la dissolution de la SCI familiale peut apparaître comme une solution inévitable. Mais comment procéder à une telle dissolution lorsqu’elle est motivée par une mésentente entre associés ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Une SCI familiale : des intérêts communs, mais aussi des tensions potentielles
Contrairement à une SCI classique, la SCI familiale est constituée entre personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance (ascendants, descendants, frères et sœurs, conjoints, etc.). Cette dimension affective est à la fois une force et une faiblesse.
Dans une SCI familiale, les décisions sont souvent prises en fonction de l’histoire familiale, des affects ou des équilibres patrimoniaux entre héritiers. Si ces équilibres sont rompus, les tensions peuvent s’installer durablement.
Les principales causes de mésentente
Plusieurs situations peuvent générer des conflits au sein d’une SCI familiale :
- Des divergences de vision sur la gestion du bien immobilier : par exemple, certains associés souhaitent vendre le bien, tandis que d’autres veulent le conserver ou le louer.
- Un déséquilibre dans la répartition des parts sociales : celui qui détient le plus de parts peut imposer ses choix, générant frustration et sentiment d’injustice chez les autres.
- Une mauvaise communication ou un manque de transparence dans la gestion de la société : cela peut aboutir à une rupture de confiance.
- L’arrivée d’une nouvelle génération d’associés à la suite d’une succession : les héritiers n’ont pas forcément les mêmes intérêts ni les mêmes liens affectifs avec le bien ou entre eux.
La dissolution pour mésentente : un recours légal encadré
En principe, une SCI peut être dissoute de manière volontaire, lorsque les associés sont d’accord. Mais en cas de mésentente grave et persistante, cette dissolution peut également être imposée par voie judiciaire.
La voie amiable : une dissolution votée par les associés
La solution la plus simple reste la dissolution volontaire, décidée lors d’une assemblée générale extraordinaire. Selon l’article 1851 du Code civil, cette décision nécessite une majorité prévue dans les statuts. À défaut de précision, l’unanimité est requise.
Si la majorité est atteinte, les associés désignent un liquidateur (souvent l’un d’eux) et fixent les modalités de liquidation (réalisation de l’actif, paiement du passif, partage du boni ou du mali de liquidation).
La voie judiciaire : la dissolution pour justes motifs
Lorsque les associés ne parviennent pas à se mettre d’accord, l’un d’eux peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la dissolution judiciaire de la SCI. L’article 1844-7 du Code civil prévoit que la société prend fin par une décision de justice pour justes motifs, notamment en cas de mésentente paralysant son fonctionnement.
Le juge appréciera si la mésentente est durable et rend impossible la poursuite de l’objet social. Par exemple, un désaccord permanent sur la gestion du bien immobilier ou sur les décisions stratégiques peut suffire.
Les étapes à suivre pour dissoudre une SCI familiale pour mésentente
Que la dissolution soit décidée à l’amiable ou imposée par un juge, plusieurs étapes doivent être respectées pour procéder à la clôture effective de la SCI.
Étape 1 : Constat de la mésentente
Il est important de pouvoir documenter la mésentente : procès-verbaux de réunions conflictuelles, échanges écrits, refus répétés de vote… Ces éléments pourront être utiles en cas de procédure judiciaire.
Étape 2 : Décision de dissolution (volontaire ou judiciaire)
Si les associés sont d’accord, ils convoquent une assemblée générale extraordinaire et votent la dissolution. Dans le cas contraire, l’associé demandeur devra déposer une requête auprès du tribunal judiciaire.
Étape 3 : Nomination du liquidateur
Le liquidateur (désigné par les associés ou le juge) a pour mission de régler les affaires courantes de la société : recouvrer les créances, payer les dettes, vendre les biens éventuels.
Étape 4 : Réalisation de l’actif et apurement du passif
Le liquidateur procède à la vente des actifs de la SCI (souvent un bien immobilier), règle les dettes et clôture les comptes.
Étape 5 : Partage du boni ou du mali de liquidation
Une fois les dettes remboursées, le solde restant est réparti entre les associés. En cas de boni de liquidation, celui-ci est imposé comme un revenu distribué (article 112 du Code général des impôts).
Étape 6 : Clôture de la liquidation
Le liquidateur convoque une dernière assemblée générale pour approuver les comptes de liquidation. Un procès-verbal est établi.
Étape 7 : Radiation de la SCI du registre du commerce
La dernière formalité consiste à déposer une demande de radiation au greffe du tribunal de commerce, avec les pièces justificatives (PV, comptes, formulaire M4, etc.).
Tableau récapitulatif : les étapes de dissolution d’une SCI familiale pour mésentente
| Étape | Description |
| Constat de la mésentente | Documentation des désaccords (écrits, PV de réunions, etc.) |
| Décision de dissolution | Vote en AG extraordinaire ou décision judiciaire (article 1844-7 du Code civil) |
| Nomination du liquidateur | Par les associés ou par le tribunal |
| Réalisation de l’actif / apurement du passif | Vente du patrimoine et remboursement des dettes |
| Partage du boni ou mali | Répartition entre associés selon les parts sociales |
| Clôture de la liquidation | Approbation des comptes et clôture par assemblée générale |
| Radiation de la SCI | Dépôt du dossier de radiation au greffe |
La dissolution d’une SCI familiale pour mésentente n’est jamais anodine, tant sur le plan juridique qu’émotionnel. Elle nécessite une parfaite connaissance de la procédure à suivre et, dans bien des cas, l’accompagnement d’un professionnel (avocat ou notaire) pour préserver au mieux les intérêts de chacun.
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