Créer une société civile immobilière (SCI) permet de gérer un bien immobilier à plusieurs, d’organiser une transmission patrimoniale ou de développer une activité locative dans un cadre structuré.
Si cette opération juridique est accessible à tout particulier, se pose rapidement la question de l’accompagnement : faut-il se tourner vers un comptable ou vers un notaire pour créer sa SCI ?
Si aucun de ces deux professionnels n’est strictement obligatoire dans tous les cas, leur expertise peut s’avérer précieuse, voire indispensable selon la nature du projet.
L’intervention d’un notaire ou d’un comptable : est-elle obligatoire ?
L’expert-comptable n’est jamais imposé par la loi pour créer une SCI. Les associés peuvent parfaitement rédiger eux-mêmes les statuts, remplir les formulaires d’immatriculation, publier l’annonce légale et réaliser les formalités auprès du greffe.
Toutefois, dès que le projet devient technique – notamment lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, comprend plusieurs associés ou prévoit des investissements locatifs importants – le recours à un expert-comptable devient vivement recommandé. Il en va de même dans le cas d’une SCI à capital variable ou lorsqu’il faut anticiper des règles complexes de répartition des revenus et des charges.
En revanche, l’intervention d’un notaire peut être juridiquement requise dans certains cas bien définis.
C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier est directement apporté au capital de la SCI. L’acte d’apport doit alors être authentifié par un notaire, notamment pour permettre son enregistrement auprès du service de publicité foncière. La donation d’un bien immobilier via une SCI impose également de passer par un acte notarié, de même que les opérations de transmission dans un cadre successoral.
| Cas de figure | Intervention du notaire obligatoire ? |
| Apport d’un bien immobilier à la SCI | Oui, acte notarié requis |
| Transmission d’un bien par donation ou succession | Oui |
| Création de la SCI par acte authentique souhaitée | Oui |
| Apports en numéraire uniquement | Non |
| Acquisition future d’un bien par la SCI | Non |
Il est donc essentiel de déterminer dès le départ la nature des apports et les objectifs patrimoniaux pour savoir si l’intervention d’un notaire est obligatoire ou facultative.
Le rôle et l’expertise du comptable et du notaire en matière de SCI
Le comptable est avant tout un spécialiste des chiffres, du droit fiscal et de la gestion administrative. Lors de la création d’une SCI, il peut intervenir en amont pour conseiller les associés sur le régime fiscal le plus pertinent (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), rédiger ou relire les statuts dans une logique de cohérence comptable, et établir un prévisionnel si la SCI prévoit d’emprunter ou d’investir.
Par la suite, il est en mesure d’assurer la tenue des comptes, le dépôt des déclarations fiscales et le respect des obligations légales annuelles. Son rôle est particulièrement utile dans les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, qui doivent respecter une comptabilité commerciale plus rigoureuse.
De son côté, le notaire intervient dès lors que la constitution de la SCI implique un acte notarié, notamment en présence d’un bien immobilier. Il est chargé de sécuriser juridiquement les opérations de création, d’évaluer les apports immobiliers, de rédiger les actes authentiques, et d’assurer la publication auprès des services fonciers.
Le notaire joue également un rôle clé lorsqu’il s’agit d’organiser une donation ou une transmission via la SCI, en s’assurant que l’opération respecte les règles fiscales et successorales. Son intervention est souvent rassurante pour les familles souhaitant structurer leur patrimoine immobilier dans une logique de long terme.
Quel professionnel choisir selon votre projet de SCI ?
Le choix entre un comptable et un notaire dépend avant tout de l’objet et des caractéristiques de la SCI à créer.
Dans une SCI de gestion locative classique avec des apports uniquement en numéraire et une fiscalité simple, il est possible de se passer des deux.
En revanche, si le projet comprend l’apport d’un bien immobilier, une transmission familiale ou une stratégie patrimoniale complexe, il est préférable – voire indispensable – de faire appel à un notaire. Dans les configurations plus techniques ou fiscales (comme une SCI à l’IS ou à capital variable), l’intervention d’un expert-comptable est fortement conseillée.
| Type de projet | Professionnel recommandé | Explication |
| SCI pour gérer un bien locatif à l’IR | Comptable (recommandé) | Pour structurer les charges et les revenus |
| SCI avec apport immobilier | Notaire (obligatoire) | Acte authentique requis pour publicité foncière |
| SCI familiale pour transmission | Notaire | Expertise successorale et donation |
| SCI à l’IS | Comptable | Pour la gestion fiscale et comptable adaptée |
| SCI à capital variable | Comptable | Montage plus technique, suivi conseillé |
| SCI avec apports en numéraire uniquement | Aucun obligatoire | Démarches réalisables par les associés eux-mêmes |
Dans certains cas, notamment les SCI patrimoniales complexes ou les projets familiaux avec transmission anticipée, il peut être judicieux de faire appel aux deux professionnels. Le notaire sécurisera la structure juridique et la transmission, tandis que le comptable optimisera la gestion fiscale de la société.
Conseils pour choisir le bon professionnel et estimer les coûts
Avant de faire appel à un professionnel, il est conseillé d’identifier précisément les enjeux de votre projet : s’agit-il de gérer un bien commun entre proches, d’organiser une succession, de structurer un investissement locatif ? En fonction de ces priorités, vous pourrez orienter votre choix vers un notaire ou un comptable.
Il est également important de comparer les prestations proposées. Certains experts-comptables proposent des forfaits incluant la rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale, l’enregistrement au greffe et la tenue de la comptabilité pendant la première année.
De leur côté, les notaires peuvent intégrer la rédaction de l’acte constitutif à une opération d’apport ou de donation. Il est recommandé de demander un devis détaillé, en vérifiant que le professionnel a l’habitude de gérer des SCI.
Concernant le budget à prévoir, voici quelques estimations des coûts généralement constatés :
| Intervention | Fourchette de prix TTC |
| Rédaction des statuts par un expert-comptable | 500 à 1200 € |
| Accompagnement complet création SCI (comptable) | 800 à 1500 € |
| Acte de constitution par notaire (sans bien immobilier) | 600 à 1000 € |
| Apport immobilier avec acte notarié | 1000 à 2500 € (selon valeur du bien) |
| Frais annexes (greffe, annonce légale, INPI…) | 250 à 400 € |
Il existe aussi des solutions en ligne permettant de créer une SCI à moindres frais, généralement entre 300 et 400 €, mais elles ne conviennent que pour les projets les plus simples, sans apport immobilier ni objectifs patrimoniaux complexes.
(Crédit photo : iStock – Chalirmpoj Pimpisarn)
