La dissolution d’une société civile immobilière (SCI) marque la fin de son existence juridique, mais elle entraîne également des conséquences fiscales importantes pour ses associés. Avant d’analyser ces conséquences, il est essentiel de comprendre dans quels cas une SCI peut être dissoute, puis d’examiner en détail les implications fiscales qui en découlent, notamment en matière de plus-value immobilière, de boni de liquidation et de TVA.
Quelles sont les causes de dissolution d’une SCI ?
La dissolution d’une SCI peut intervenir pour plusieurs raisons, prévues soit par les statuts, soit par la loi. Dans tous les cas, elle entraîne l’ouverture d’une phase de liquidation qui permet d’apurer les dettes, de vendre les actifs, puis de répartir le solde entre les associés.
Les principales causes de dissolution sont :
1. L’arrivée du terme statutaire
Lors de la constitution d’une SCI, les statuts fixent une durée maximale de vie, généralement de 99 ans. À l’issue de cette période, sauf prorogation décidée par les associés, la société est automatiquement dissoute.
2. La réalisation ou l’extinction de l’objet social
Lorsque l’objectif pour lequel la SCI a été créée est atteint (ex. : gestion d’un bien revendu ensuite), ou n’a plus lieu d’être, la dissolution peut être décidée.
3. La décision des associés
Les associés peuvent décider de dissoudre volontairement la SCI, par une assemblée générale extraordinaire (AGE), à la majorité qualifiée définie dans les statuts.
4. Une décision judiciaire
Un tribunal peut prononcer la dissolution en cas de mésentente grave entre les associés, de paralysie de fonctionnement ou de non-respect des obligations légales.
5. L’impossibilité de fonctionnement ou de poursuite de l’activité
Cela peut résulter d’une faillite, d’un redressement judiciaire, ou encore du décès des associés.
Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI ?
La dissolution d’une SCI n’est pas neutre sur le plan fiscal. Elle déclenche plusieurs mécanismes d’imposition, que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Voici les principaux points d’attention.
La fiscalité applicable à la cession des biens
La première étape de la liquidation consiste à vendre les actifs de la SCI, le plus souvent des biens immobiliers. Cette cession génère une éventuelle plus-value immobilière, qui sera imposée différemment selon le régime fiscal de la SCI.
Si la SCI est à l’IR, les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que l’assiette de la plus-value est déterminée après application des abattements pour durée de détention, pouvant aller jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si la SCI est à l’IS, la plus-value est de nature professionnelle. Elle est calculée en fonction de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention, et les amortissements pratiqués par la SCI pendant la durée de détention viennent diminuer la valeur nette comptable, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
L’imposition du boni de liquidation
Une fois les biens vendus et les dettes réglées, le solde restant (après remboursement des apports) constitue le boni de liquidation. Ce boni est imposable au niveau des associés.
Pour les SCI à l’IR, le boni de liquidation est considéré comme un revenu de capitaux mobiliers. Il est soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif.
Pour les SCI à l’IS, le même régime s’applique. Le boni est imposable au nom de chaque associé selon sa quote-part, au même titre que la distribution d’un dividende.
Les droits d’enregistrement
La dissolution de la SCI, suivie de la transmission de ses actifs aux associés, est assimilée à une cession à titre onéreux. Cela signifie que les biens repris par les associés peuvent être soumis aux droits d’enregistrement comme en cas de vente.
- Pour les immeubles, ces droits s’élèvent généralement à 5 % de la valeur vénale du bien repris.
- Si les associés récupèrent les biens immobiliers sans vente préalable, ils sont redevables de ces droits sur leur valeur de marché, comme si une vente avait eu lieu.
La TVA
La dissolution d’une SCI peut également entraîner des régularisations de TVA si la société y était assujettie, notamment lorsqu’elle louait des biens à usage professionnel ou réalisait des opérations imposables.
Par exemple, si la SCI a bénéficié d’un droit à déduction pour l’achat d’un immeuble, et que cet immeuble est revendu ou repris par les associés avant un délai de 20 ans, une régularisation partielle de la TVA peut être exigée.
Tableau récapitulatif des conséquences fiscales d’une dissolution de SCI
| Élément fiscal | SCI à l’IR | SCI à l’IS | Remarques clés |
| Plus-value immobilière | Régime des particuliers avec abattements | Régime professionnel sans abattement | Abattement selon durée de détention uniquement à l’IR |
| Boni de liquidation | Flat tax 30 % sur le boni | Flat tax 30 % sur le boni | Distribution assimilée à dividende |
| Droits d’enregistrement | 5 % sur la valeur vénale du bien | 5 % sur la valeur vénale du bien | Même sans vente, les droits peuvent être dus |
| TVA (le cas échéant) | Régularisation si revente avant 20 ans | Régularisation si revente avant 20 ans | Selon usage professionnel ou non du bien |
Une opération à anticiper fiscalement
La dissolution d’une SCI est une opération aux multiples implications fiscales. Qu’il s’agisse de la cession des biens, de la distribution du boni ou de l’application des droits d’enregistrement, chaque étape doit être anticipée pour éviter des conséquences fiscales lourdes. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire afin d’évaluer les différents scénarios, notamment en fonction du régime fiscal choisi (IR ou IS) et de la durée de détention des biens.
En définitive, bien que la dissolution marque la fin de la SCI, elle peut générer une imposition significative pour les associés. Mieux vaut s’y préparer, que ce soit dans une optique de transmission, de réorientation patrimoniale ou de cessation d’activité.
(Crédit photo : iStock – Ivanko_Brnjakovic)
