Avant d’entreprendre les formalités d’immatriculation de votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : rédaction des statuts, publication d’une l’annonce légale pour la création de votre Société Civile Immobilière (SCI) dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) habilité dans le département du siège social de l’entreprise, constitution et dépôt du dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) compétent, il faut réaliser le business plan.

Le business plan d’une Société Civile Immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Le business plan d’une SCI détaille et analyse les informations essentielles à la création de votre société. C’est le document qui positionne votre SCI dans un marché existant ou novateur (SCCV). 

Le business plan de votre SCI est le support au discours de présentation de votre société lorsque, par exemple, vous devez convaincre des investisseurs financiers dans le cadre des formalités d’obtention d’un emprunt (banquiers ou futurs associés).

Le business plan d’une SCI : présentation générale

Sans dépendre d’une organisation figée, le business plan de votre SCI est découpé en différentes parties, chacune se référant à des particularités de votre projet de création de société :

La présentation de sa SCI 

C’est avant tout la mise en avant des associés “fondateurs”, personnes physiques et/ou morales : situation sociale (âge, état de santé), économique (situation professionnelle), financière (biens personnels, patrimoine immobilier, épargne, investissements financiers), etc.

Rappel, pour la création de la SCI la loi impose la présence minimum de deux associés.

La présentation de votre projet

L’objet social d’une SCI s’inscrit la majeure partie du temps dans un secteur de marché existant. Seul l’objet social d’une SCI de construction-vente (SCCV) peut s’insérer dans un secteur immobilier inexploité.

Rappel, la SCI de construction-vente (SCCV) est le seul type de SCI dont l’activité est de nature commerciale.

La stratégie d’entreprise et les moyens associés

La stratégie d’entreprise intègre les risques connus et les mesures utiles pour les limiter : non-paiement des loyers, retard de livraison d’un immeuble en construction, etc.

Dans tous les modèles de sociétés (SARL, SAS, SA), le business plan présente les stratégies permettant à la SCI d’atteindre ses objectifs, il décrit la gestion financière et expose le plan d’action : marketing et commercial, communication, financier, gestion, etc.

Le business plan d’une SCI : plan de financement et compte prévisionnel

Vital pour une bonne gestion de la SCI, le plan de financement établi lors de la création de l’entreprise analyse sa stabilité financière, essentiellement lors des trois premières années d’existence. 

Il tient compte du mode d’imposition :

  • si la SCI reste soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) : les associés sont imposés sur leur part du bénéfice, liée au nombre de parts sociales attribuées à chacun en fonction du montant de leurs apports en capital social,
  • si la SCI opte pour le régime de l’IS (Impôt sur les Sociétés), c’est la société qui est imposée sur les bénéfices,

du montant des frais financiers connus lors de la création de votre SCI : 

  • création d’entreprise : frais de greffe, publication de l’annonce légale, etc.
  • acquisition du bien immobilier (montant en euros) : achat, notaire, emprunt,
  • entretien de l’immeuble : travaux planifiés, entretien courant,
  • capital social : apports des associés en numéraire (euros) ou en nature (immeuble),
  • personnel : salaires, charges sociales, 
  • rémunération des associés, y compris celles du gérant (salarié ou non),
  • investissements et dotations aux amortissements,

et du montant des frais financiers prévisionnels :

  • recettes : chiffre d’affaires prévisionnel (loyers) et bénéfices,
  • travaux non planifiés : rénovation des immeubles
  • investissements, emprunts bancaires, 
  • gestion des bénéfices (Impôt sur les Sociétés).

Ce plan de financement doit se rapprocher de l’équilibre entre les recettes et les dépenses ou mettre en exergue un revenu bénéficiaire.

Le business plan d’une SCI : budget prévisionnel de trésorerie

Le budget prévisionnel de trésorerie de votre SCI est un tableau qui, mois par mois, doit prouver sa “capacité d’autofinancement”. 

Note, vous pouvez télécharger en ligne des modèles de business plan.

Il présente donc les frais de décaissement (dépenses) : salaires et cotisations sociales, frais d’entretien des biens immobiliers, dettes, déficit, etc., opposés aux encaissements : recettes, apports en capital, loyers, etc.