La vente d’un bien immobilier détenu par une société civile immobilière (SCI) peut générer une plus-value parfois conséquente. Celle-ci est toutefois soumise à une fiscalité spécifique. Heureusement, plusieurs dispositifs légaux permettent d’en diminuer la charge. Voici tout ce qu’il faut savoir pour optimiser le régime fiscal de la plus-value immobilière en SCI.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière en SCI ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, une fois déduits les frais admissibles, tels que les travaux ou les frais de notaire.
Dans une SCI, cette plus-value est imposée selon que la société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Lorsque la SCI relève de l’IR, la plus-value est imposée entre les mains des associés, selon les règles applicables aux particuliers. En revanche, si la SCI est soumise à l’IS, la plus-value est intégrée au résultat comptable et imposée à ce titre, sans application des abattements pour durée de détention.
Prenons un exemple de calcul simple dans une SCI à l’IR. Un bien est acheté 200.000 euros, avec 20.000 euros de travaux réalisés, puis vendu 350.000 euros. La plus-value brute sera alors de 130.000 euros.
| Éléments | Montant |
| Prix de vente | 350.000 € |
| Prix d’achat (net de frais) | 20.000 € |
| Travaux déductibles | 20.000 € |
| Plus-value brute | 130.000 € |
Montants moyens de plus-values selon les régions et durées de détention
Le montant de la plus-value varie fortement selon la localisation géographique du bien et sa durée de détention. Voici un tableau récapitulatif des plus-values moyennes constatées selon ces critères :
| Région | Moins de 6 ans | 6 à 15 ans | Plus de 15 ans |
| Île-de-France | 80.000 € | 120.000 € | 200.000 € |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | 60.000 € | 90.000 € | 150.000 € |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 40.000 € | 70.000 € | 110.000 € |
| Nouvelle-Aquitaine | 35.000 € | 60.000 € | 100.000 € |
| Bretagne | 30.000 € | 55.000 € | 90.000 € |
| Hauts-de-France | 25.000 € | 40.000 € | 70.000 € |
Ces données sont issues des observations publiées par les notaires de France et les statistiques FNAIM 2024.
Une imposition spécifique à ne pas négliger
La plus-value immobilière réalisée par une SCI relevant de l’IR est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux global d’imposition atteint ainsi 36,2 %, avant application des abattements. Un prélèvement supplémentaire pouvant aller de 2 à 6 % s’ajoute si le montant de la plus-value dépasse 50.000 euros. Ce régime peut donc représenter une charge fiscale importante.
Quelles sont les astuces légales pour réduire l’impôt sur la plus-value en SCI ?
Profiter des abattements liés à la durée de détention
L’administration fiscale accorde des abattements en fonction de la durée de détention du bien. À partir de la sixième année de détention, le contribuable bénéficie chaque année d’un abattement de 6 % sur l’impôt sur le revenu, jusqu’à la 21e année incluse. La 22e année donne droit à un abattement final de 4 %, ce qui permet une exonération totale au bout de 22 ans. Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement annuel est plus modeste et conduit à une exonération complète au bout de 30 ans seulement.
| Années de détention | Abattement annuel |
| De 6 à 21 ans | 6 % / an |
| 22e année | 4 % |
| Au-delà | Exonération totale |
Majorer le prix d’acquisition de manière stratégique
Le prix d’acquisition peut être majoré afin de réduire la plus-value imposable. Deux leviers existent pour cela. D’abord, les frais de notaire peuvent être ajoutés pour un montant forfaitaire égal à 7,5 % du prix d’achat. Ensuite, les travaux réalisés peuvent également être pris en compte. Si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, il est possible d’appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition, sans avoir besoin de présenter de justificatifs. Si des justificatifs sont disponibles, le montant réel des travaux peut être retenu, à condition qu’il s’agisse de travaux d’amélioration (et non d’entretien ou de réparation).
Choisir avec discernement entre SCI à l’IR ou à l’IS
Le choix du régime fiscal de la SCI influence fortement le calcul et la fiscalité de la plus-value. Une SCI à l’IR permet aux associés de profiter des abattements pour durée de détention. À l’inverse, une SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement, mais le bien peut être amorti comptablement, ce qui réduit la base imposable chaque année. Toutefois, à la revente, la plus-value est alors calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, souvent très basse du fait des amortissements, ce qui peut générer une taxation importante.
Utiliser le démembrement ou la cession partielle de droits
Certaines stratégies patrimoniales peuvent réduire la fiscalité de manière efficace. Par exemple, la donation temporaire d’usufruit permet de transférer les revenus du bien à un tiers, ce qui peut limiter la plus-value imposable. La vente en nue-propriété, quant à elle, permet de céder une valeur moindre que la pleine propriété, réduisant d’autant l’assiette de la plus-value. Il est également possible d’envisager une vente à un associé, bien que cette solution doive être maniée avec précaution pour éviter une requalification en abus de droit fiscal.
Réinvestir tout ou partie dans une résidence principale
Dans certains cas, les fonds issus de la vente peuvent être réinvestis dans une résidence principale, ce qui ouvre droit à une exonération totale. Cette exonération ne s’applique que si le bien vendu constituait effectivement la résidence principale d’un associé, hébergé à titre gratuit par la SCI. D’autres cas particuliers, tels que le remploi des fonds pour une résidence principale par des personnes retraitées ou invalides à faibles ressources, peuvent également donner lieu à des exonérations.
Tableau récapitulatif des principales astuces légales
| Astuce | Conditions / Détails |
| Abattement pour durée de détention | Exonération IR après 22 ans, prélèvements sociaux après 30 ans |
| Travaux déductibles ou forfait de 15 % | Forfait valable si bien détenu plus de 5 ans, sans justificatifs |
| Majoration forfaitaire des frais d’acquisition | 7,5 % du prix d’achat, même sans preuve |
| Choix du régime fiscal adapté | IR pour bénéficier des abattements ; IS pour amortir mais taxation souvent plus lourde |
| Démembrement (usufruit/nue-propriété) | Réduction de la valeur imposable, stratégie patrimoniale à anticiper |
| Réinvestissement dans résidence principale | Possible exonération totale si usage réel comme résidence principale |
| Vente entre associés ou donation temporaire | À manier avec précaution pour éviter l’abus de droit |
La fiscalité des plus-values immobilières en SCI peut s’avérer lourde, mais elle laisse de nombreuses possibilités d’optimisation. En s’appuyant sur la durée de détention, en majorant intelligemment le prix d’acquisition, ou en utilisant des montages patrimoniaux comme le démembrement, il devient tout à fait possible de réduire l’imposition de manière significative, sans sortir du cadre légal. L’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller fiscal spécialisé dans les SCI reste toutefois recommandé pour sécuriser chaque stratégie.
(Crédit photo : iStock – boonchai wedmakawand)
