La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique prisé pour détenir, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Elle séduit notamment par sa relative simplicité de gestion, en comparaison avec d’autres formes sociétaires comme la SARL ou la SAS.
L’absence d’obligation légale de faire appel à un expert-comptable peut ainsi rassurer certains gérants, notamment dans le cadre de SCI familiales ou patrimoniales.
Pourtant, cette apparente simplicité ne doit pas masquer la complexité de certaines obligations comptables et fiscales. Dans ce contexte, le recours à un expert-comptable, bien que facultatif, peut s’avérer extrêmement pertinent.
Une gestion simplifiée, mais des obligations à ne pas négliger
Le fonctionnement d’une SCI repose sur un cadre juridique allégé, notamment en ce qui concerne la tenue de la comptabilité. Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la SCI peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire un enregistrement simple des encaissements et décaissements. Elle n’est pas tenue de publier ses comptes au greffe, contrairement à une société commerciale.
Cela étant, la SCI n’est pas exemptée de toute formalité. Chaque année, le gérant doit établir un récapitulatif des comptes à présenter aux associés lors d’une assemblée générale. Il doit également déposer une déclaration fiscale spécifique, le formulaire n°2072, et rédiger un procès-verbal pour formaliser les décisions collectives. Ces obligations, même allégées, exigent rigueur et connaissance des règles fiscales.
L’expert-comptable : un professionnel recommandé pour sécuriser la gestion
Si l’on peut juridiquement gérer une SCI sans expert-comptable, il est vivement recommandé d’en solliciter un, notamment pour sécuriser les aspects fiscaux et juridiques de la société. En effet, les erreurs de déclaration ou de comptabilisation peuvent avoir des conséquences lourdes, y compris pour les associés.
Dans un premier temps, l’expert-comptable permet de fiabiliser la déclaration de résultats, en particulier le formulaire 2072 pour les SCI à l’IR. Ce document nécessite de bien connaître les règles de répartition des résultats entre associés, les charges déductibles, et les modalités de déclaration en présence d’emprunts ou de déficits.
Ensuite, dans le cas où la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), l’expert-comptable devient pratiquement indispensable. En effet, ce régime implique de tenir une comptabilité d’engagement, de produire un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale, ce qui nécessite une compétence technique avancée.
Par ailleurs, l’intervention d’un professionnel est également recommandée lorsqu’un ou plusieurs biens sont vendus par la SCI. La fiscalité des plus-values, qui varie selon le régime fiscal et la durée de détention, peut être optimisée si elle est anticipée. Enfin, l’expert-comptable joue un rôle de conseil utile dans les situations de désaccord entre associés, où la production de documents comptables fiables et objectifs peut apaiser les tensions.
L’intervention de l’expert-comptable est-elle obligatoire dans certains cas ?
Même si la loi ne rend pas obligatoire l’intervention d’un expert-comptable dans la gestion d’une SCI, certaines situations la rendent quasi-indispensable en pratique.
Le tableau ci-dessous récapitule les cas les plus fréquents et la nécessité ou non de recourir à un professionnel :
| Situation de la SCI | Obligation légale d’expert-comptable ? | Remarques |
| SCI à l’IR avec gestion simple | Non | La comptabilité de trésorerie suffit, mais attention aux erreurs sur le formulaire 2072. |
| SCI à l’IS | Oui, en pratique | Le régime de l’IS impose une comptabilité d’engagement avec bilan, compte de résultat et liasse fiscale. |
| SCI avec emprunts, charges locatives complexes | Non, mais recommandé | Un expert-comptable facilite le suivi de la trésorerie et la ventilation correcte des charges. |
| SCI avec de nombreux associés ou désaccords | Non, mais fortement recommandé | Un professionnel assure la transparence des comptes et sécurise les relations entre associés. |
| SCI réalisant des cessions ou transmissions | Non, mais recommandé | L’optimisation fiscale et la conformité des actes nécessitent un accompagnement spécifique. |
Quel est le rôle de l’expert-comptable dans la gestion d’une SCI ?
L’expert-comptable peut intervenir à plusieurs niveaux de la vie de la SCI, de manière ponctuelle ou continue. Sa mission commence généralement par la tenue de la comptabilité, qu’il réalise selon les obligations propres au régime fiscal de la société. Pour une SCI à l’IR, cela se limite souvent à la centralisation des recettes et des dépenses. Pour une SCI à l’IS, il établit les écritures d’engagement, les amortissements, les provisions et tous les états financiers annuels.
Il prend également en charge la déclaration fiscale annuelle, en veillant à ce que les montants soient correctement répartis entre associés et que les obligations déclaratives soient respectées. Il peut également préparer les documents juridiques nécessaires, comme les procès-verbaux d’assemblée générale, les convocations, ou les projets de résolution.
En outre, son rôle de conseil est central : il aide le gérant à choisir le régime fiscal le plus adapté, à anticiper les conséquences d’un changement d’associé, à gérer la cession d’un bien ou encore à organiser la dissolution de la société. Il peut également assister les associés lors de contrôles fiscaux ou d’expertises en cas de litige.
Quel est le coût d’un expert-comptable pour une SCI ?
Le tarif d’un expert-comptable dépend principalement du régime fiscal de la SCI, de la complexité de sa gestion, du nombre d’opérations à enregistrer et du niveau d’accompagnement souhaité.
Le tableau suivant donne une estimation des coûts moyens observés :
| Type de SCI | Prestations comptables | Coût annuel moyen (TTC) |
| SCI à l’IR avec 1 ou 2 biens simples | Déclaration 2072, synthèse des comptes, AG | Entre 300 et 800 € |
| SCI à l’IS | Tenue complète de la comptabilité, bilans, fiscalité | Entre 1000 et 2500 € |
| SCI avec cession ou transmission | Conseil ponctuel et assistance fiscale | Entre 200 et 1000 € selon la complexité |
Certains cabinets proposent des forfaits annuels adaptés aux SCI patrimoniales ou familiales, ce qui peut permettre de lisser le coût sur l’année tout en bénéficiant d’un accompagnement régulier.
Un investissement utile pour une gestion sereine
La gestion d’une SCI est certes plus souple que celle d’une entreprise classique, mais elle n’est pas sans contraintes, notamment sur le plan fiscal. Même si le recours à un expert-comptable n’est pas juridiquement obligatoire, son accompagnement est vivement conseillé dans la majorité des situations. Il garantit une gestion conforme, évite les erreurs coûteuses, optimise la fiscalité et permet de prévenir les conflits entre associés.
Plutôt que de voir l’expert-comptable comme un poste de dépense supplémentaire, il convient de le considérer comme un véritable partenaire de gestion, garant de la stabilité et de la pérennité de la SCI.
(Crédit photo : iStock – PhotoAlto/Dinoco Greco)
