Réputée pour sa souplesse, la SCI ne requiert pas l’intervention d’un notaire dans sa gestion. A l’exception toutefois de certains cas bien précis dans lesquels un notaire est obligatoire. Explications.
La SCI, un outil de gestion souple souvent sans notaire
L’un des principaux avantages de la société civile immobilière (SCI) est sa grande souplesse de fonctionnement. Elle permet aux associés d’organiser librement la gestion du patrimoine immobilier, tout en évitant, dans de nombreux cas, le recours à des intermédiaires juridiques.
Cette liberté concerne notamment :
- la rédaction des statuts,
- l’immatriculation,
- la tenue des assemblées générales,
- certaines cessions de parts sociales.
Concrètement, il est possible de créer une SCI sans passer devant notaire. A condition, cependant, que les apports soient exclusivement en numéraire. La rédaction des statuts peut être faite par acte sous seing privé, tout comme l’enregistrement des décisions prises en assemblée ou encore certaines cessions de parts entre associés.
Lorsqu’aucun bien immobilier n’est intégré au patrimoine de la société, ni à sa création ni ultérieurement, les associés peuvent ainsi réaliser l’ensemble des démarches administratives et juridiques sans intervention notariale.
Cette autonomie présente un avantage de taille : elle permet d’éviter les frais de notaire, qui peuvent représenter une part significative du budget lorsqu’un acte authentique est requis.
Les cas dans lesquels l’intervention du notaire est légalement obligatoire
Malgré cette flexibilité, certains actes ou situations rendent impérative la présence d’un notaire. Cela tient soit à l’objet même de l’acte, notamment lorsqu’il concerne un bien immobilier, soit à la qualité des parties, comme la présence d’un mineur parmi les associés.
La législation française impose en effet un acte authentique pour que certaines opérations puissent être publiées au service de la publicité foncière et produire leurs effets à l’égard des tiers.
Ainsi, lorsqu’un associé apporte un bien immobilier à la SCI, la rédaction d’un acte notarié est obligatoire. Il en va de même lorsqu’une SCI acquiert ou vend un immeuble, lorsqu’elle contracte un prêt garanti par une hypothèque, ou encore lorsqu’un bien immobilier est attribué à un associé lors de la liquidation.
En présence d’un mineur, le recours au notaire s’impose dans tous les cas où un acte engage son patrimoine. La donation de parts sociales dans un cadre familial nécessite également une intervention notariale lorsqu’elle prend la forme d’une donation-partage ou qu’elle s’accompagne d’un démembrement de propriété.
Le tableau suivant récapitule les principales situations dans lesquelles l’intervention du notaire est obligatoire dans le cadre d’une SCI :
| Acte ou situation | Notaire obligatoire ? | Explication |
| Apport d’un bien immobilier à la SCI | Oui | Obligation d’un acte authentique pour publicité foncière (article 710-1 du Code civil). |
| Apport d’un bien par un mineur | Oui | Intervention du juge des tutelles + acte notarié requis pour sécuriser l’opération. |
| Acquisition immobilière par la SCI | Oui | Tout achat immobilier nécessite un acte notarié pour être opposable aux tiers. |
| Vente d’un bien par la SCI | Oui | La vente immobilière impose un acte authentique signé devant notaire. |
| Donation de parts sociales devant notaire | Oui (dans certains cas) | Donation-partage ou donation avec démembrement de propriété. |
| Transmission successorale de parts ou de biens | Oui | Règlement de succession = passage obligatoire chez le notaire. |
| Liquidation avec attribution d’un bien à un associé | Oui | Nécessite un acte authentique si un bien immobilier reste dans le patrimoine. |
| Prêt hypothécaire au nom de la SCI | Oui | L’inscription d’une hypothèque exige un acte notarié. |
| Statuts intégrant un apport immobilier | Oui | Les statuts eux-mêmes doivent être rédigés par acte notarié dans ce cas. |
Dans tous ces cas, l’acte notarié n’est pas une option mais une exigence légale, dont le non-respect entraîne la nullité de l’opération ou son inopposabilité aux tiers.
Quels sont les frais d’intervention d’un notaire en SCI ?
Lorsqu’un acte notarié est requis, son coût peut être significatif. Il comprend généralement les droits dus à l’État (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière), les débours (frais avancés par le notaire) et les émoluments (rémunération du notaire, encadrée par décret). Des honoraires libres peuvent également s’ajouter pour les prestations de conseil ou la rédaction d’actes complexes.
Voici un aperçu des coûts liés à l’intervention d’un notaire dans différents cas de figure :
| Type d’acte notarié | Frais approximatifs | Détails |
| Apport immobilier à la SCI | 6 à 8 % de la valeur du bien | Inclut les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire. |
| Achat immobilier par la SCI | 7 à 8 % du prix de vente | Frais similaires à ceux d’une acquisition en nom propre. |
| Vente d’un bien immobilier | Environ 3 % du prix de vente | À la charge de l’acquéreur. |
| Donation de parts sociales ou de bien | Variable selon la valeur et le lien de parenté | Barème progressif des droits de donation. |
| Liquidation avec attribution de bien | Environ 2 à 3 % de la valeur | Honoraires + enregistrement. |
À titre d’exemple, un apport immobilier d’une valeur de 300.000 € pourra engendrer des frais notariés de l’ordre de 18.000 € à 24.000 €, toutes taxes comprises. Le notaire est en droit de percevoir une rémunération proportionnelle à la valeur du bien concerné.
Pourquoi faire appel à un notaire même quand ce n’est pas obligatoire ?
Si l’intervention du notaire n’est pas toujours imposée par la loi, elle reste fortement recommandée dans certaines situations pour des raisons de sécurité juridique, de transparence entre associés et d’optimisation fiscale. Le notaire joue alors un rôle de conseil neutre, chargé d’alerter les parties sur les conséquences juridiques et fiscales de leurs actes, et de sécuriser la rédaction des documents.
Par exemple, bien que les statuts d’une SCI puissent être rédigés sans notaire, leur élaboration peut soulever des questions complexes : clauses d’agrément, organisation de la gérance, transmission des parts ou encore démembrement de propriété. Une rédaction approximative peut entraîner des conflits ultérieurs ou des blocages dans la gestion.
De même, en cas de cession de parts sociales, le notaire peut intervenir pour s’assurer que la procédure respecte bien les règles statutaires et légales, notamment l’information préalable des autres associés et le respect des droits de préemption. Lors d’une transmission anticipée de patrimoine, comme une donation de parts sociales, son intervention permet de choisir la stratégie la plus adaptée à la situation familiale et fiscale.
Le tableau suivant synthétise les situations dans lesquelles le recours au notaire, bien que non obligatoire, est fortement conseillé :
| Situation | Pourquoi le notaire est utile |
| Rédaction des statuts de la SCI | Pour sécuriser leur validité, anticiper les conflits entre associés. |
| Cession de parts entre associés | Pour éviter toute contestation ultérieure. |
| Démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) | Pour organiser précisément la répartition des droits. |
| Transmission anticipée de patrimoine | Pour optimiser la fiscalité et sécuriser la donation. |
| Dissolution amiable sans bien immobilier | Pour accompagner les formalités et éviter les erreurs. |
En somme, même lorsqu’elle n’est pas imposée, l’intervention du notaire peut être un gage de sécurité et de sérénité pour les associés.
(Crédit photo : iStock – Kawee Srital-on)
