La dissolution d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une procédure encadrée par le droit français. Elle peut, dans certains cas, nécessiter l’intervention d’un notaire. Cet acte important entraîne un certain nombre de formalités juridiques et de coûts qu’il est essentiel de bien comprendre afin d’anticiper les démarches et les frais associés.
Pourquoi faire intervenir un notaire lors de la dissolution d’une SCI ?
En principe, la dissolution d’une SCI peut être décidée par les associés sans qu’un notaire n’intervienne directement. Cependant, certains cas rendent sa présence obligatoire. C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier doit être partagé entre les associés. Ce partage entraîne l’établissement d’un acte notarié, comme le prévoit l’article 710-1 du Code civil. Il en est de même si la dissolution s’accompagne d’une transmission à titre gratuit d’un bien immobilier.
Par ailleurs, la radiation d’un immeuble au fichier immobilier, conséquence possible de la dissolution, exige l’établissement d’un acte authentique. Dans tous ces cas, le notaire est le seul professionnel habilité à rédiger ces actes et à effectuer les formalités de publicité foncière. En plus de garantir la conformité des actes avec la réglementation en vigueur, il conseille les associés et calcule les droits d’enregistrement à payer à l’administration fiscale.
Les étapes de la dissolution de SCI avec notaire
La dissolution d’une SCI s’articule en plusieurs étapes. Elle commence par une décision prise en assemblée générale extraordinaire. Les associés doivent se prononcer, généralement à l’unanimité ou selon une majorité prévue par les statuts, sur la cessation d’activité de la société.
Une fois la dissolution votée, les associés doivent nommer un liquidateur. Cette personne, qui peut être un associé ou un tiers, aura pour mission de réaliser l’actif (c’est-à-dire vendre les biens de la SCI) et d’apurer le passif (rembourser les dettes). C’est à cette étape qu’intervient le notaire si la SCI possède un bien immobilier. Il rédige l’acte de partage et procède aux formalités de publicité foncière.
La procédure se poursuit par la publication d’un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales. Cette formalité permet d’informer les tiers (fournisseurs, clients, administrations) de la fin d’activité de la SCI. Enfin, le dossier de dissolution doit être transmis au greffe du tribunal de commerce pour obtenir la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés.
Il est important de noter que tant que toutes les dettes n’ont pas été remboursées et les biens liquidés ou partagés, la SCI n’est pas considérée comme clôturée.
Quel est le coût d’une dissolution de SCI par un notaire ?
Le coût global dépend de plusieurs facteurs, en particulier de la valeur des biens à partager, du nombre d’associés, de la complexité du dossier et des tarifs légaux applicables aux notaires.
Parmi les principaux postes de dépenses figurent les honoraires du notaire. Ceux-ci sont encadrés par le décret n°2022-139 du 5 février 2022 et représentent en moyenne entre 1,5 % et 2 % de la valeur nette du bien immobilier concerné. S’ajoutent à cela les droits de partage, fixés à 2,5 % de la valeur des biens depuis le 1er janvier 2022. Ces droits sont versés au Trésor public.
Il convient également d’ajouter les frais de publicité foncière, d’environ 0,10 %, ainsi que des frais fixes liés aux formalités d’enregistrement. Les frais d’annonces légales, nécessaires pour informer le public de la dissolution, varient entre 150 € et 250 €. Enfin, les frais de greffe pour la radiation de la SCI s’élèvent à 14,35 €.
Tableau récapitulatif des coûts de dissolution d’une SCI
| Poste de dépense | Montant estimatif | Commentaires |
| Honoraires du notaire | 1,5 % à 2 % de la valeur du bien | Calculés sur la base de la valeur nette de l’immeuble |
| Droits de partage | 2,5 % de la valeur des biens | Versés au Trésor public |
| Frais de publicité foncière | Environ 0,10 % | Frais pour l’inscription au fichier immobilier |
| Frais d’annonce légale | Entre 150 € et 250 € | Coût variable selon le journal |
| Frais de greffe | 14,35 € | Pour la radiation au RCS |
| Frais annexes divers | 100 à 300 € | Timbres fiscaux, copies, formalités diverses |
Exemples concrets de coûts
Dans le cas d’une SCI détenant un bien immobilier estimé à 300.000 €, les honoraires du notaire peuvent s’élever à environ 4.500 €, auxquels s’ajoutent 7.500 € de droits de partage, environ 300 € de frais de publicité foncière, ainsi que 200 € de frais annexes (publications, greffe). Le coût total de la dissolution atteint ainsi environ 12.500 €.
En revanche, dans une situation où la SCI ne détient plus de bien immobilier au moment de la dissolution, les frais sont nettement plus faibles. L’intervention du notaire est alors minimale et peut coûter environ 1.000 €. En y ajoutant les frais administratifs (annonce légale, greffe), le coût total avoisine 1.200 €.
Ce qu’il faut retenir
La dissolution d’une SCI avec l’intervention d’un notaire est une procédure technique qui répond à des exigences juridiques et fiscales précises. L’intervention du notaire devient indispensable dès lors qu’un bien immobilier est encore présent dans le patrimoine de la société au moment de sa liquidation.
Le coût total de l’opération est significatif et dépend essentiellement de la valeur des biens partagés. Il est donc recommandé d’anticiper cette procédure et, si possible, d’envisager une cession des biens avant la dissolution afin d’en réduire l’impact financier.
(Crédit photo : iStock – Kawee Srital-on)
