La Société Civile Immobilière (SCI) familiale constitue une forme particulière de SCI qui permet à des membres d’une même famille de gérer ensemble un patrimoine immobilier.
Très prisée pour organiser la transmission et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, cette structure peut toutefois être amenée à être dissoute, que ce soit par volonté des associés, à l’issue de son terme statutaire, ou en raison d’événements imprévus. Dans ce cas, voici les étapes à suivre pour mener à bien cette procédure.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Tout d’abord, il est important de connaître les spécificités de cette forme de société civile immobilière.
La SCI familiale se constitue exclusivement de personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance. Il peut s’agir de parents, d’enfants, de frères et sœurs, de grands-parents, voire de conjoints ou partenaires pacsés. Cette structure permet aux membres d’une famille de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, tout en bénéficiant d’un cadre juridique souple et protecteur.
Elle est régie par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil. En pratique, la SCI familiale est souvent utilisée pour faciliter la gestion locative, organiser une indivision, ou préparer une transmission successorale en profitant des abattements fiscaux réguliers entre parents et enfants. Elle permet aussi d’éviter les blocages que peut entraîner l’indivision classique.
Pourquoi dissoudre une SCI familiale ?
Plusieurs raisons peuvent conduire à la dissolution d’une SCI familiale, qu’elles soient d’ordre statutaire, volontaire ou judiciaire.
La première cause fréquente est l’arrivée du terme prévu dans les statuts. Une SCI ne peut excéder 99 ans, et à l’issue de cette durée, sauf prorogation dûment votée en assemblée générale, elle est dissoute de plein droit.
Autre cas de figure, la réalisation ou l’extinction de l’objet social entraîne également la fin de la SCI. Par exemple, si la SCI avait pour mission d’acquérir et de gérer un bien donné, et que celui-ci est vendu, l’objet social disparaît.
La volonté commune des associés est une autre voie de dissolution. Il est tout à fait possible de décider à tout moment de mettre fin à la SCI, sous réserve du respect des modalités de convocation et de quorum prévues dans les statuts.
Enfin, des circonstances plus conflictuelles, comme des dissensions importantes entre associés, peuvent rendre impossible le fonctionnement normal de la SCI. Dans ce cas, un associé peut saisir le tribunal pour solliciter une dissolution judiciaire.
Le décès d’un associé ne provoque pas systématiquement la fin de la SCI. Tout dépend de ce que prévoient les statuts. Si les héritiers refusent d’entrer dans la SCI, celle-ci peut se retrouver sans associé et être dissoute.
Les enjeux d’une dissolution
La dissolution d’une SCI familiale n’est pas une simple formalité. Elle entraîne de multiples conséquences, qu’elles soient fiscales, patrimoniales ou juridiques.
D’un point de vue fiscal, la cession d’immeubles ou la répartition de l’actif peut générer des plus-values immobilières, soumises à l’impôt. Des droits d’enregistrement peuvent également être exigibles selon les cas.
Sur le plan patrimonial, la dissolution implique de répartir les biens ou les produits de leur vente entre les associés, ce qui peut donner lieu à des négociations sensibles. Juridiquement, il est primordial de respecter scrupuleusement les étapes imposées par la loi, sous peine de nullité ou de contentieux ultérieurs.
Les étapes clés pour dissoudre une SCI familiale
1. Prise de décision en assemblée générale extraordinaire
La première étape consiste à convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) de l’ensemble des associés. Cette convocation doit être faite dans le respect des formes et délais prévus dans les statuts. L’ordre du jour doit expressément prévoir la décision de dissoudre la SCI.
Lors de cette assemblée, les associés votent la dissolution et nomment un liquidateur. La décision est consignée dans un procès-verbal, qui servira de base aux démarches ultérieures.
2. Nomination du liquidateur
Le liquidateur, qui peut être un des associés ou une personne extérieure, a pour mission de réaliser l’actif (vendre les biens de la SCI), d’apurer le passif (payer les dettes) et de répartir le solde entre les associés. Il agit sous le contrôle de ces derniers, et doit rendre compte de sa gestion.
3. Publicité de la dissolution
Dans le mois suivant la décision de dissolution, un avis doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social de la SCI ou sur une plateforme en ligne. Cette formalité vise à informer les tiers de la fin de la société et de l’identité du liquidateur.
4. Déclaration au greffe
Il convient ensuite de déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce, comprenant le procès-verbal de l’AGE, le formulaire M2 complété, l’attestation de parution dans le JAL et une copie des statuts. Le greffe procède alors à la modification de l’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés, avec la mention « en liquidation ».
5. Opérations de liquidation
Le liquidateur dispose ensuite d’un délai (généralement fixé par les statuts ou l’AGE) pour réaliser l’ensemble des opérations de liquidation :
- vente des actifs
- remboursement des dettes sociales
- recouvrement des créances.
Si la SCI détient un bien immobilier, sa vente doit obligatoirement être effectuée devant notaire.
6. Clôture de la liquidation
Une fois les comptes soldés, une dernière AGE est organisée pour approuver les comptes de liquidation et constater la clôture. Le procès-verbal est à nouveau publié dans un JAL et un formulaire M4 doit être transmis au greffe pour radier définitivement la SCI du RCS.
Tableau récapitulatif des étapes de dissolution d’une SCI familiale
| Étapes clés | Description | Conseils pratiques |
| Décision de dissolution | Assemblée générale extraordinaire des associés | Veiller à respecter les modalités statutaires de convocation et de vote |
| Nomination du liquidateur | Désignation d’une personne pour conduire la liquidation | Choisir une personne compétente et impartiale |
| Publication dans un JAL | Avis de dissolution obligatoire dans le mois suivant la décision | Ne pas oublier de conserver l’attestation pour le greffe |
| Déclaration au greffe | Dépôt du PV, formulaire M2, attestation JAL | S’assurer de la complétude du dossier pour accélérer le traitement |
| Liquidation des actifs | Vente des biens, paiement des dettes, répartition entre associés | En cas de bien immobilier, passer par un notaire |
| Clôture de la liquidation | Approbation des comptes et radiation de la SCI | Organiser une nouvelle AGE et publier un avis de clôture |
Dissoudre une SCI familiale exige rigueur et organisation. Si la procédure est relativement balisée, elle présente de nombreux enjeux, tant sur le plan fiscal que patrimonial. Pour éviter les erreurs ou les conflits, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit ou de la comptabilité, notamment dans le cadre d’opérations de liquidation complexes.
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