La SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique parfaitement adapté pour la gestion immobilière d’un patrimoine familial ou pour la gestion (location ou vente) d’un ensemble immobilier acquis entre associés. 

Pourquoi créer sa SCI ?

Si votre projet de création d’entreprise vous guide vers la SCI, c’est la définition de son activité (objet social) qui vous aide à faire votre choix entre plusieurs statuts juridiques : SCI familiale, SCI de construction-vente (SCCV), SCI de gestion-location, SCI de jouissance à temps partagé et SCI d’attribution.

Rappel, seule la SCCV peut réaliser une opération commerciale, correspondant à la vente d’un bien immobilier qu’elle a construit.

Chacun de ces statuts procure quelques avantages comme éluder les problèmes d’indivision (succession) et bénéficier d’un régime d’imposition spécifique : exonération sur les plus-values et les contributions sociales et abattement en cas de cession de parts sociales.

Comment créer sa SCI ?

Les formalités de création d’une Société Civile Immobilière sont identiques à celles des autres sociétés (SARL, SAS, etc). 

Rappel, dans le droit français, l’organisation des sociétés civiles dépend du Code Civil alors que les sociétés commerciales sont régies par le Code du Commerce et des Sociétés.

Etape par étape, la création et l’immatriculation d’une SCI suivent le processus suivant. 

Etape 1 – Constitution du capital social de la SCI

Le capital social de la Société Civile Immobilière est constitué par les apports des associés : apport en numéraire (euros) et apport en nature (immeuble). 

Les apports en numéraire sont placés sur un compte en banque au nom de la société et font l’objet d’une attestation de dépôt de fonds qui sera jointe au dossier de demande d’immatriculation au RCS. Rappel, la loi n’impose pas de délai pour la libération du capital social ; celle-ci peut être progressive, permettant ainsi aux associés de limiter leur investissement à une “promesse d’apport”. 

Les apports en nature (biens immobiliers) sont évalués par les associés.

En contrepartie à leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales dont le montant est proportionnel à celui de leurs apports.

Etape 2 – Rédaction des statuts de la SCI

Les statuts sociaux de la SCI établissent son mode de fonctionnement. Ils sont scindés en différentes clauses, chacune dévoilant une facette de la SCI en tant que personne morale : 

  • Identité : statut juridique, dénomination sociale, siège social, objet social, 
  • montant des apports par associé et coordonnées de ces derniers, 
  • montant du capital social (fixe ou variable),
  • valorisation des parts sociales et répartition entre les associés proportionnellement au montant de leur apport,
  • coordonnées du gérant et détail de ses pouvoirs. 

Le régime d’imposition de la SCI est une clause importante des statuts sociaux : les associés conservent le régime de base de l’Impôt sur le Revenu (IR) ou ils optent pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

Les statuts sociaux de la SCI peuvent annexer des documents tels qu’un pacte d’associés ou un acte notarié de nomination du gérant (s’il n’est pas nommé dans les statuts). Leur modification n’entraînant pas de mise à jour des statuts, l’entrepreneur évite la reprise des formalités.

Etape 3 – Publication de l’annonce légale

L’annonce légale informe les tiers en et officialise la création de la SCI. Elle est publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) habilité dans le département du siège social de la SCI.

Des modèles d’annonces légales sont disponibles sur Internet ; et de la même façon que les autres formalités de création d’entreprise, la publication de l’annonce légale s’effectue en ligne pour un gain de temps et une efficacité accrue.

Cette publication est entérinée par un avis, joint au dossier de demande d’immatriculation de la Société Civile Immobilière.

Etape 4 – Demande d’immatriculation de la SCI au RCS

Après cette étape, la SCI a une existence propre en tant que personne morale. Elle est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés et dispose d’un numéro Kbis.

Le dossier de demande d’immatriculation est déposé (complet) auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent dans le département du siège social de la SCI.

Ce dossier contient nécessairement les documents suivants :

  • formulaire M0 (cerfa 13958*02),
  • copie des statuts sociaux, datée et signée par les associés,
  • acte de nomination du gérant s’il n’est pas nommé dans les statuts,
  • justificatif d’occupation du siège social,
  • avis de parution de l’annonce légale,
  • pièce identité du gérant,
  • déclaration sur l’honneur de non condamnation du gérant ainsi qu’une attestation de filiation,
  • coordonnées de la personne morale, associée de la SCI.