Deux amis et deux situations relativement éloignées l’une de l’autre :
- l’un trentenaire, père d’un enfant sans être marié, il dirige d’une start-up, il connaît bien les structures juridiques des sociétés et il souhaite investir dans un bien immobilier,
- l’autre propriétaire d’un bien immobilier, parent et grand-parent, il envisage de développer son portefeuille immobilier pour faire un investissement locatif, d’en assurer une gestion et de prévoir la transmission de ses biens.
Difficile de croire que l’un et l’autre trouve une solution en devenant associés lors de la création d’une SCI, et pourtant…
La SCI et la constitution de son capital social
La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) nécessite au moins deux personnes qui doivent faire un apport au capital social de la société afin de porter le titre d’associés. Les apports sont : en nature (immobilier ou mobilier), en numéraire (euros) ou en industrie (savoir-faire et expérience).
L’apport en industrie ne participe pas à la constitution du capital social de l’entreprise, tandis que les apports en euros sont versés sur le compte bancaire de la SCI et que les apports en nature sont évalués par les associés ou par un commissaire aux apports (soumis à conditions).
Ainsi constitué, le montant du capital social est divisé en parts sociales auxquelles on attribue une certaine valeur (euros). Les parts sociales sont réparties entre les deux associés amis.
Pourquoi choisir le statut juridique de la SCI ?
L’objet social n’est pas (obligatoirement) la mise en commun des apports des associés dans le but de faire fructifier un patrimoine et de partager des dividendes. Il peut être défini comme la gestion de biens immobiliers et le partage de l’usufruit d’un ou plusieurs biens.
La création d’une SCI comme outil de gestion apporte une grande souplesse. En ce qui concerne l’organisation et le fonctionnement de la SCI entre amis, il faut faire intervenir la logique et trouver un équilibre entre les droits (pouvoirs) du gérant et les droits issus de la détention des parts sociales.
La rédaction des statuts sociaux prend alors toute son importance car il ne faut pas qu’un associé prenne le pouvoir sur l’autre. Une répartition des parts sociales à égalité et des pouvoirs limités en ce qui concerne le gérant peut apporter cet équilibre, nécessaire au bon fonctionnement de la SCI entre amis.
SCI entre amis, choisir son régime fiscal
Malgré des objectifs distincts, la SCI entre amis permet de faire le choix d’un régime fiscal :
- SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : les associés intègrent le montant de leur part de bénéfices à leur revenu imposable personnel. Dans ce cas, les règles fiscales sont celles des revenus fonciers,
- SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : la SCI paie l’impôt sur les bénéfices et les associés leur part d’imposition sur le montant des dividendes qu’ils perçoivent.
SCI entre amis, bénéficier de quelques avantages
La création d’une SCI entre amis permet à chaque associé de bénéficier de certains avantages suivants et d’accomplir leurs objectifs :
- l’acquisition d’un bien immobilier (logement) en s’appuyant sur le capital social de la SCI,
- l’occupation gratuite d’un logement appartenant à la SCI,
- le bénéfice d’un système d’impôts avantageux après avoir fait le choix de son régime fiscal (IR ou IS),
- l’exploitation de la crédibilité de la SCI (montant du capital social, volume des biens immobiliers) face aux organismes de crédits (banques).
La création d’une SCI entre amis permet effectivement d’atteindre des buts différents.
- L’ami souhaitant développer son patrimoine immobilier pourra sans problème organiser la gestion des biens et assurer la transmission de son patrimoine par donation (cession) de parts sociales en évitant l’indivision entre les héritiers comme dans une succession classique. La transmission à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans afin de bénéficier de l’abattement fiscal.
- L’autre ami peut utiliser la SCI pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers au nom de la société, obtenant ainsi des crédits quel que soit ses revenus personnels.
Quels que soient les investissements (locatifs ou non), la cession de parts sociales, les donations, la gestion d’une succession, etc., la SCI qualifiée de personne morale, permet à chaque associé de bénéficier d’avantages non négligeables dans un cadre légal (Code de Commerce et Code Civil).
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