Il est fréquent qu’une SCI soit créée pour la gestion d’un patrimoine à plusieurs. La forme juridique d’une SCI permet de bénéficier essentiellement de deux avantages : ne pas de sombrer dans les problèmes d’indivision lors d’une succession et bénéficier d’un régime d’impôt à l’IS (Impôt sur les Sociétés), évitant d’alourdir le revenu personnel des associés. 

C’est l’immatriculation de votre SCI qui va générer son officialisation. Pour cela, il faut constituer le dossier de demande d’immatriculation pour le déposer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du Tribunal de Commerce du département du siège social de votre SCI.

Les étapes de la création de sa SCI

La création d’une SCI fait appel aux étapes suivantes :

  • Choix du statut juridique de la SCI : établi en fonction de l’objet social de la société et de ses objectifs, le statut juridique peut prendre différentes formes : familiale, attribution, gestion-location, jouissance et construction-vente. Le statut juridique “construction-vente (SCCV)” est l’unique parmi les cinq, à accepter des bénéfices issus de la vente d’un immeuble construit par la SCI, échappant au caractère civil des autres statuts.
  • Domiciliation du siège social de la SCI : c’est l’adresse du siège social où s’exerce la direction effective de la société. Il existe trois possibilités pour domicilier le siège social d’une SCI : l’adresse d’un bien immobilier détenu par la SCI, l’adresse personnelle du gérant et l’adresse d’un local commercial (cas d’une SCCV par exemple).
  • Rédaction des statuts sociaux de la SCI : obligatoire pour la création d’une SCI, les statuts sociaux d’une entreprise établissent son mode de fonctionnement et son organisation. Les informations suivantes doivent obligatoirement figurer dans les statuts : forme juridique, identité des associés (minimum deux selon le Code Civil), durée de vie (maximum 99 ans), adresse du siège social, objet social (activité), capital social (fixe ou variable) et toutes les informations sur la répartition des parts sociales et l’attribution des bénéfices.

Les statuts sociaux doivent être paraphés, datés et signés par les associés.

  • Constitution du capital social, gestion des apports et répartition des parts sociales de la SCI : les apports en numérique (euros) sont déposés sur un compte en banque ouvert au nom de la Société Civile Immobilière et les apports en nature (immeuble) sont évalués par les associés. 

Chaque associé se voit attribuer un certain nombre de parts sociales en regard de son apport au capital social de la SCI.

  • Nomination du gérant de la SCI : la gestion et la direction de la SCI sont assurées par un gérant, personne physique ou morale, dont la nomination a lieu dans les statuts sociaux de la société ou dans un acte séparé, joint en annexe à ces statuts. 

Note, si la nomination intervient dans les statuts, elle doit précéder leur rédaction.

Les deux étapes suivantes, soit la publication d’une annonce légale de création de la SCI dans un journal de publicité légale et l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) peuvent être identifiées dans la partie officialisation de la SCI plutôt que dans la partie création.

Les étapes de l’officialisation de sa SCI

  • Publication d’une annonce légale de création de la SCI dans un journal de publicité légale ou Journal d’Annonces Légales (JAL) : ce type de journal est habilité par la préfecture de chaque département (à Paris par la préfecture de Police) pour publier la publicité légale des entreprises.

Dans cette annonce, on trouve la désignation de la SCI (son nom), sa forme juridique, son siège social ainsi que le montant de son capital social, son objet social, sa durée de vie et pour terminer, l’identité du gérant.

  • Constitution du dossier de demande d’immatriculation de la SCI : ce dossier est déposé auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du Tribunal de Commerce du département du siège social de votre SCI. 

Il regroupe un certain nombre de documents utiles à l’officialisation de la SCI :

  • le formulaire M0 dûment complété, daté et signé,
  • un exemplaire (copie) des statuts sociaux, paraphés, datés et signés par chacun des associés,
  • l’acte de nomination du gérant, si celui-ci n’a pas été nommé dans les statuts sociaux de la SCI,
  • l’attestation de publication de l’annonce légale dans un des JAL du département,
  • le justificatif d’occupation du siège social de la SCI,
  • le justificatif d’identité du gérant de la Société Civile Immobilière si celui-ci est une personne physique et un extrait Kbis (de moins de 3 mois) pour un gérant personne morale (société).

Quelques semaines après ce dépôt, l’associé gérant reçoit l’extrait Kbis de la société, officialisant la SCI de manière officielle.