La SCI ou Société Civile Immobilière est un “outil patrimonial” efficace dont l’objectif est la gestion d’un patrimoine immobilier à travers l’achat, la détention et la location de biens immobiliers. L’objet social de la SCI n’est pas commercial hormis pour la SCCV (SCI de construction-vente), qui achète un terrain, construit un immeuble et le vend afin d’en tirer des bénéfices.

C’est le Code Civil qui guide les associés dans la mise en place du fonctionnement de leur Société Civile Immobilière, de la création jusqu’à la clôture en passant par la nomination du gérant, la cession des parts sociales, le choix du système d’imposition et de la fiscalité, etc.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une personne morale créée (au minimum) par deux associés (personne physique ou morale), réalisant des apports au capital social de la SCI, en numéraire (euros) ou en nature (immeuble). Ce capital, fixe ou variable, est divisé en parts sociales qui sont réparties entre les associés – membres ou non d’une même famille– en fonction du montant de leurs apports.

La SCI est personnellement propriétaire des biens immobiliers apportés ou acquis par les associés, qui sont proposés à la location, à l'”occupation à temps partiel” ou à la vente. 

La Société Civile Immobilière s’intègre à l’ensemble des sociétés civiles (SCP, SCM, etc.) dont l’activité (objet social) n’est pas de réaliser des opérations commerciales bénéficiaires sur des biens immobiliers (achat-vente). 

Attention, le statut juridique de la SCI de construction-vente va à l’encontre de cette règle.

Les étapes de la création d’une SCI fournissent les documents nécessaires à la constitution du dossier de demande d’immatriculation (RCS) déposé au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du Tribunal de commerce compétent : choix du siège social, rédaction des statuts, ouverture d’un compte bancaire et publication d’une annonce légale dans un JAL (Journal d’Annonces Légales).

Les bénéfices de la SCI sont partagés entre les associés au prorata du nombre de parts sociales de chacun. Ces derniers endossent également la responsabilité des pertes et des dettes sociales de la société sur leur patrimoine personnel.

Les avantages d’une SCI

La SCI est une personne morale dans laquelle chaque associé, personne physique ou morale, participe au capital social de l’entreprise via des apports en nature (immeuble) ou en numéraire (euros). La gestion de la SCI est assurée par un gérant, nommé par les associés lors d’une Assemblée Générale. Il représente la société face aux tiers de l’entreprise et il est doté de certains pouvoirs.

Plutôt que de conserver la fiscalité de base qui est l’Impôt sur le Revenu (IR), les associés peuvent opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est alors la Société Civile Immobilière qui supporte l’impôt sur les bénéfices plutôt que ceux-ci soient répartis entre les associés et imposés en plus de leur revenu. 

L’associé peut bénéficier de la capacité de la SCI à souscrire des emprunts, mais il peut également souscrire en son nom et en faire l’apport au capital social de la SCI. Cet avantage peut séduire de nouveaux associés.