Le statut juridique d’une SCI (Société Civile Immobilière) doit être choisi en fonction de son objet social : gestion et location, construction-vente, gestion de patrimoine, etc. Ils présentent tous des caractéristiques semblables comme le type d’imposition (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés) et le mode de gestion (gérant de la SCI).

Rappel, quel que soit le type de statut juridique de la SCI, c’est le Code Civil qui régit son fonctionnement, de la création à la clôture (article 1845 et suivants), contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS, etc.) qui sont encadrées par le Code de Commerce.

Quels sont les critères communs aux différents types de SCI ?

  • Les formalités d’immatriculation de la Société Civile Immobilière au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) : publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales habilité par la préfecture dans le département de domiciliation du siège social de la SCI, constitution du capital social (apports). Finalement, l’entrepreneur devra constituer le dossier de demande d’immatriculation et le déposer auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises. 
  • La SCI est une personne morale dont la création nécessite au moins deux associés, chacun participant au capital social de l’entreprise via ses apports en nature (immeuble) ou en numéraire (euros). Les apports en nature sont valorisés et l’ensemble du capital social est divisé en parts sociales, réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports.
  • Les statuts sociaux de la SCI sont rédigés par les associés une fois qu’ils ont opté pour un type juridique. Ils définissent clairement le fonctionnement de l’entreprise tout en notifiant les coordonnées du siège social (domiciliation), l’objet social (activité), le montant du capital social (variable ou fixe), la liste des associés ainsi que l’identité de l’associé gérant de la Société Civile Immobilière.
  • Les bénéfices de la SCI sont soumis de base à l’Impôt sur le Revenu (IR) mais l’option de l’Impôt sur les Sociétés (IS) est accessible. 

Quel type de SCI choisir ?

La création de la Société Civile Immobilière peut se faire sous différents statuts juridiques, sachant que c’est essentiellement l’objet social qui diffère.

  • SCI familiale :

Permet la gestion d’un bien immobilier (maison, immeuble) acquis par plusieurs membres d’une même famille, générant ou enrichissant le patrimoine immobilier de celle-ci. La SCI familiale évite les soucis d’indivision lors d’une succession. 

La fiscalité de la SCI familiale est intéressante lorsque les associés transmettent des parts sociales plutôt que l’immeuble lui-même.

  • SCI de gestion-location : 

Ce statut juridique évite l’indivision entre les associés, chacun étant propriétaire d’une partie du bien immobilier à hauteur du montant de ses parts sociales, équivalent au montant de ses apports au capital social.

  • SCI d’attribution :

L’objet social de cette SCI est la construction ou l’achat d’un patrimoine immobilier, sa gestion et la répartition des parts sociales entre les associés qui deviennent copropriétaires.

Attention, la SCIA ne peut pas revendre l’immeuble, son statut ne l’autorisant pas à réaliser une action commerciale. 

La SCIA est dissoute une fois son objet social accompli et la copropriété établie.

  • SCI de jouissance à temps partagé :

Les associés partagent l’usage d’un immeuble plutôt que sa propriété. Chaque associé “profite” d’une partie de l’immeuble, calculée sur le montant de ses parts sociales (apport au capital social de l’entreprise). Dans ce cas, cette répartition est inscrite dans les statuts sociaux car des conflits sont envisageables (vacances scolaires).

Attention, l’immeuble concerné est estampillé “résidence secondaire”.

  • SCI de construction-vente (SCCV) :

Ce statut est le seul qui autorise la SCI à développer une activité commerciale sous la forme de l’acquisition d’un terrain, de la construction et de la vente d’ensembles immobiliers. Il s’agit clairement ici de “promotion immobilière”, justifiant que ce statut soit réservé principalement aux promoteurs immobiliers.

Note, la réalisation de l’objet selon l’article 1844-7 (2) du Code Civil et le juste motif selon l’article 1844-7 (5) du même Code Civil mènent à la dissolution de la SCCV.