La SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique qui soumet la société aux articles 1845 à 1870-1 du Code Civil et non pas du Code de Commerce. En effet, dans sa grande majorité, la création d’une SCI n’a pas d’objet commercial mais un objet immobilier.  

Pour autant, la SCI de construction-vente semble être l’exception car, en étant destinée en majorité aux professionnels (entrepreneurs), elle a pour vocation la construction d’un immeuble suivie de sa vente.  

SCI, les infos essentielles 

Une société civile immobilière est une personne morale dont les associés, personnes physiques, sont au moins deux. Ces associés nomment un gérant, représentant de la société et en charge du respect des règles de fonctionnement, même si chaque décision importante au sein de la société ne relève par du gérant mais est prise par vote de l’ensemble des associés présents en Assemblée Générale.  

L’objectif de chacune des formes de SCI est la gestion, la location et éventuellement la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Dans ce dernier cas, il peut être question de la cession de parts sociales lors d’une succession pour éviter l’indivision. 

Note, les biens immobiliers apportés par les associés deviennent la propriété de la SCI. 

Le capital social est constitué par les apports (apport en nature et apport en numéraire) des associés de la SCI. Les associés détiennent un nombre de parts sociales valorisées, proportionnellement au montant de leurs apports et sur le même calcul, ils perçoivent des dividendes. 

Les différentes formes de Sociétés Civiles Immobilières (SCI)  

La SCI (Société Civile Immobilière) est créée sous différentes formes. C’est la rédaction de l’objet social dans les statuts sociaux qui fournit les objectifs et détermine ainsi la forme particulière de la SCI. 

Il existe cinq formes de SCI, chacune associée aux objectifs de ses associés :  

  • La SCI familiale : gestion de la transmission d’un patrimoine familial avant ou après le décès d’un associé. Les opérations de transmission se matérialisent par la donation de parts sociales à l’héritier ou aux héritiers de l’associé de la SCI (enfants, parents, conjoint). Cette cession bénéficie d’avantages fiscaux, une partie des parts sociales ainsi cédées étant exonérée d’impôt. 
  • La SCI de gestion-location : comme son nom l’indique, la SCI assure la gestion de ses biens immobiliers, dédiés avant tout à la location. 
  • la SCI d’attribution : c’est une forme de SCI particulière. L’immeuble ou les immeubles dont la SCI est propriétaire (acquisition ou construction) sont répartis entre les associés, toujours en fonction du montant de leurs apports ; la société civile étant dissoute immédiatement après. 
  • La SCI de jouissance à temps partagé : les associés se regroupent pour acquérir un bien immobilier désigné comme leur résidence secondaire et dont ils se partagent la jouissance. 
  • La SCI de construction-vente (SCCV) : les associés font l’acquisition d’un terrain sur lequel ils font construire un immeuble afin de procéder ensuite à la vente de l’ensemble dans le but de réaliser une plus-value. 

La SCCV est l’exception parmi les sociétés civiles. En effet, son objet est à visée commerciale et cette SCI est fréquemment assimilée à l’activité des marchands de biens (promoteurs). Cette SCI est obligatoirement dissoute une fois l’objet social réalisé. 

L’importance de différencier une forme de SCI d’une autre forme apparaît clairement lorsqu’on parle de la SCI familiale, créée dans but de transmettre un patrimoine immobilier à des héritiers et de la SCI de construction-vente créée pour construire un immeuble et le revendre.  

SCI, l’importance de l’objet social 

L’activité d’une société au statut juridique de SCI dépend de la définition de son objet social, tel qu’il est rédigé dans les statuts sociaux de l’entreprise. Cette rédaction de l’objet social ne doit pas restreindre formellement l’activité de la SCI, au contraire.  

Par exemple, il n’est pas souhaitable que l’objet social limite l’activité de la SCI à un seul immeuble ; il faut plutôt mentionner un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier. Ainsi, la “disparition” (vente, cession pour succession, etc.) d’un des immeubles n’arrête pas l’activité de la société. 

(Crédit photo : istock)