Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution prisée pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, organiser une transmission familiale ou encore simplifier la gestion locative.
Pourtant, si l’idée paraît séduisante, la mise en œuvre s’avère souvent plus complexe qu’il n’y paraît. Rédaction des statuts, choix du régime fiscal, dépôt des documents au greffe… les démarches sont nombreuses et techniques.
C’est précisément dans ce contexte que l’intervention d’un expert-comptable peut s’avérer précieuse. À la fois opérationnel et conseiller, ce professionnel joue un rôle central dans la réussite d’un projet de SCI. Voici ce qu’il faut savoir.
Créer une SCI : un processus technique et juridique à ne pas sous-estimer
La création d’une SCI suit une procédure relativement encadrée, qui comprend plusieurs étapes successives. Il faut tout d’abord définir précisément l’objet de la société et les modalités de son fonctionnement, notamment en fonction de la composition des associés et de la nature du projet immobilier (gestion, location, transmission, etc.).
Une fois ce cadre posé, les statuts doivent être rédigés avec rigueur. Ces statuts précisent la dénomination sociale, le siège, la durée de la société, la répartition des parts sociales, ainsi que les pouvoirs du gérant. La moindre imprécision dans ces clauses peut engendrer des conflits ou des blocages ultérieurs, en particulier dans les SCI familiales.
L’étape suivante consiste à évaluer les apports réalisés par les associés. Si ces apports sont faits en numéraire (c’est-à-dire en argent), l’opération est relativement simple. En revanche, dès lors qu’il s’agit d’apports en nature, comme un bien immobilier, l’évaluation peut se révéler délicate. Elle nécessite parfois l’intervention d’un professionnel pour garantir l’exactitude des valeurs déclarées.
Une fois les statuts finalisés, il convient de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, puis de déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dossier doit comporter plusieurs pièces obligatoires :
- formulaire M0,
- exemplaires signés des statuts,
- justificatif de domiciliation du siège social,
- attestation de parution,
- etc.
Enfin, un choix crucial doit être effectué concernant le régime fiscal applicable à la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Ce choix n’est pas anodin. Il aura un impact durable sur la fiscalité des revenus, des plus-values, ainsi que sur la stratégie patrimoniale globale des associés.
À chaque étape de ce processus, les risques d’erreur sont nombreux. Une mauvaise rédaction des statuts, un oubli dans le dossier d’immatriculation, un choix fiscal mal adapté… tous ces éléments peuvent compromettre la stabilité juridique et financière de la SCI. C’est pourquoi de nombreux porteurs de projet choisissent de se faire accompagner par un expert-comptable dès la phase de création.
Le rôle de l’expert-comptable dans la création d’une SCI
L’expert-comptable est souvent perçu comme un professionnel de la comptabilité, mais son rôle va bien au-delà des chiffres. Lorsqu’il intervient dans un projet de création de SCI, il devient un véritable chef d’orchestre administratif, fiscal et stratégique. Il agit à la fois comme technicien et comme conseiller patrimonial.
Sur le plan opérationnel, il peut participer à la rédaction des statuts, en veillant à leur conformité juridique et à leur adaptation aux besoins spécifiques des associés. Il identifie les clauses sensibles, comme celles encadrant la cession des parts ou la répartition des pouvoirs, et propose des formulations qui préviennent les litiges futurs. Il peut aussi modéliser le projet immobilier, en simulant les effets financiers des différents régimes fiscaux ou modes de financement. Cela permet aux associés de prendre des décisions éclairées sur la base d’éléments chiffrés et argumentés.
L’expert-comptable intervient également dans le choix du régime fiscal. Il compare de manière objective les avantages et inconvénients de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés, en tenant compte de la durée du projet, du montant des loyers escomptés, de la revente éventuelle du bien ou encore de la situation fiscale des associés. Ce choix, déterminant pour la rentabilité du projet, est souvent négligé par les néophytes.
Une autre mission importante concerne l’organisation des apports. L’expert-comptable veille à ce que les apports en numéraire et en nature soient bien évalués et cohérents avec la répartition des parts. Il peut également structurer le dossier d’immatriculation et vérifier qu’il est complet, ce qui évite de nombreux retours du greffe.
Mais son rôle ne s’arrête pas à la constitution de la SCI. Il peut poser les premières bases comptables, mettre en place un plan de comptes, conseiller un logiciel de gestion adapté, et préparer les obligations déclaratives futures. En posant une organisation claire dès le départ, il anticipe les problématiques fiscales, comptables et administratives qui pourraient surgir par la suite.
D’un point de vue stratégique, l’expert-comptable est aussi un allié de long terme. Il est capable d’alerter sur les conséquences de certaines clauses statutaires, d’anticiper les effets d’une transmission, ou encore de proposer des solutions alternatives en cas de désaccord entre associés. Il travaille parfois en coordination avec un notaire ou un avocat pour sécuriser tous les aspects juridiques du projet.
En somme, son intervention permet de gagner du temps, d’éviter les erreurs et de sécuriser l’ensemble du projet, tant sur le plan juridique que fiscal.
Bien choisir son expert-comptable pour créer une SCI
Tous les experts-comptables ne disposent pas de la même expérience ni des mêmes compétences. Créer une SCI demande une bonne connaissance du droit des sociétés civiles, de la fiscalité immobilière, et des enjeux patrimoniaux. Pour bien choisir son professionnel, plusieurs critères doivent être pris en compte.
Il est essentiel de s’assurer que l’expert-comptable est bien inscrit à l’Ordre des experts-comptables. Ce registre officiel garantit que le professionnel respecte les normes de déontologie, dispose d’une assurance responsabilité civile, et peut faire valoir une expertise reconnue.
Au-delà de cette formalité, il est vivement recommandé de sélectionner un cabinet ayant déjà accompagné des projets similaires. Un expert-comptable habitué aux SCI saura mieux anticiper les pièges et proposer des solutions pertinentes. Il pourra également expliquer avec clarté les conséquences des différents choix statutaires ou fiscaux.
Il est tout aussi important d’évaluer la qualité de son conseil. Un bon expert-comptable ne se contente pas de produire des documents. Il écoute, interroge, propose, alerte. Il accompagne réellement le porteur de projet et l’aide à structurer une stratégie immobilière cohérente.
Enfin, les honoraires peuvent varier sensiblement d’un cabinet à l’autre. Il est donc utile de demander un devis détaillé, précisant les prestations incluses (rédaction des statuts, dépôt au greffe, accompagnement fiscal, etc.). En moyenne, l’intervention d’un expert-comptable pour la création d’une SCI coûte entre 500 € et 1500 € HT, selon l’étendue des missions confiées.
Voici un tableau récapitulatif pour vous aider à faire le bon choix :
| Critère de choix | Ce qu’il faut vérifier |
| Inscription à l’Ordre | L’expert-comptable figure bien sur le registre officiel |
| Expérience en SCI | Le cabinet a déjà accompagné des créations de SCI, notamment avec des apports en nature |
| Qualité du conseil | Le professionnel prend le temps d’expliquer, de simuler et d’alerter |
| Honoraires | Un devis détaillé est fourni, avec une tarification claire et sans frais cachés |
(Crédit photo : iStock – RealPeopleGroup)
