Lorsqu’une société civile immobilière (SCI) vend un bien immobilier, la question de la plus-value se pose inévitablement. Ce gain réalisé sur la vente est soumis à imposition, mais les règles applicables dépendent fortement du régime fiscal choisi par la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
Afin de bien anticiper la charge fiscale, il est essentiel de comprendre comment se calcule cette plus-value, qui en est redevable, et dans quelles situations des exonérations peuvent être obtenues.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière dans le cadre d’une SCI ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat initial. Elle constitue un revenu imposable pour la SCI ou ses associés. Ce gain peut être constaté dans plusieurs situations : lors de la vente d’un immeuble détenu par la SCI, mais aussi dans certains cas lors de la cession de parts sociales, ou encore à l’occasion de la dissolution de la société si celle-ci entraîne le transfert à titre onéreux de biens immobiliers.
Par exemple, une SCI qui a acquis un bien à 300.000 € en 2010 et le revend en 2025 pour 500.000 € réalise une plus-value brute de 200.000 €. Cette somme sera alors soumise à imposition, selon des modalités qui varient selon le régime fiscal de la société.
Bon à savoir : D’après les statistiques de l’administration fiscale, la plus-value moyenne constatée lors de la vente d’un bien par une SCI se situe entre 100.000 € et 150.000 €, avec des écarts importants selon la localisation géographique du bien et la durée de détention.
Le régime d’imposition de la plus-value en SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
La majorité des SCI optent pour l’impôt sur le revenu, un régime dit de transparence fiscale. Dans ce cadre, la société elle-même n’est pas imposée : ce sont les associés qui déclarent et paient l’impôt sur leur quote-part de plus-value, en fonction de leur participation dans le capital social.
Le calcul de la plus-value suit alors les règles applicables aux particuliers. On part du prix de vente du bien, auquel on retranche :
- les frais de cession (frais d’agence, diagnostics, etc.)
- le prix d’achat corrigé
- les frais d’acquisition forfaitaires (généralement évalués à 7,5 % du prix d’achat) ou réels
- le coût des travaux (lorsque les travaux ne sont pas justifiés par des factures, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être retenu si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
Une fois la plus-value brute calculée, elle est réduite par l’application d’abattements pour durée de détention. Ces abattements sont progressifs et permettent une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et une exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Le taux d’imposition applicable est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En cas de plus-value supérieure à 50.000 € après abattement, une surtaxe de 2 à 6 % peut également s’appliquer.
Dans certains cas, une exonération totale peut être accordée, notamment lorsque le bien constitue la résidence principale d’un associé et est occupé à titre gratuit, ce qui est possible uniquement en SCI à l’IR.
Le régime d’imposition de la plus-value en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, le calcul de la plus-value suit une logique totalement différente. Il ne s’agit plus de comparer le prix de vente au prix d’achat brut, mais de comparer ce prix à la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements comptables effectués au fil des années.
Ce mode de calcul a pour effet mécanique d’augmenter le montant de la plus-value taxable, puisque les amortissements diminuent la valeur comptable du bien. Ainsi, un bien acheté 300.000 €, amorti à hauteur de 200.000 €, et revendu 350.000 €, générera une plus-value comptable de 250.000 €.
Cette plus-value entre dans le bénéfice imposable de la société et est soumise à l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition est de 15 % pour la part du bénéfice inférieure à 42.500 €, sous conditions, puis de 25 % au-delà. En cas de distribution des bénéfices aux associés, ceux-ci sont ensuite imposés personnellement, soit à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), soit selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette option est choisie.
Ce régime peut donc entraîner une forme de double imposition, d’abord au niveau de la SCI, puis au niveau des associés.
Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière en SCI ?
Dans le régime de l’impôt sur le revenu, chaque associé est redevable de l’impôt au prorata de sa participation dans le capital social. Il déclare sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus. En revanche, dans le régime de l’IS, c’est la société elle-même qui règle l’impôt sur la plus-value. L’imposition ne concerne les associés que si les bénéfices sont ensuite distribués sous forme de dividendes.
Existe-t-il des exonérations ou des exceptions ?
Plusieurs dispositifs d’exonération existent pour les SCI soumises à l’IR. Il est ainsi possible d’être exonéré d’impôt sur la plus-value si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, et exonéré de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans. Une exonération est également possible si le prix de cession est inférieur à 15.000 €, ou si le bien constitue la résidence principale d’un associé. D’autres dispositifs existent pour les retraités ou personnes handicapées sous conditions de ressources.
En revanche, les SCI soumises à l’IS ne bénéficient d’aucun abattement pour durée de détention. La plus-value est pleinement imposée, quel que soit le temps pendant lequel le bien a été conservé. Certaines opérations complexes (fusion, apport partiel d’actif, etc.) peuvent permettre de différer ou de réduire l’imposition, mais elles nécessitent une expertise approfondie.
Comparatif entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
Le tableau suivant résume les principales différences entre les deux régimes d’imposition :
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Calcul de la plus-value | Prix de vente diminué du prix d’achat, frais et travaux | Prix de vente diminué de la valeur nette comptable (après amortissements) |
| Abattement pour détention | Oui, avec exonération totale après 30 ans | Non, aucune exonération liée à la durée |
| Taux d’imposition | 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | 15 % à 25 % à l’IS + 30 % en cas de distribution de dividendes |
| Qui paie l’impôt ? | Les associés, au prorata de leur participation | La société, puis les associés en cas de distribution |
| Exonération pour résidence principale | Possible si l’associé occupe le bien à titre gratuit | Impossible |
L’imposition de la plus-value immobilière en SCI constitue un élément clé dans toute stratégie patrimoniale ou de gestion immobilière. Le choix du régime fiscal de la SCI a un impact déterminant sur le montant de l’impôt à payer. Le régime de l’IR, plus souple, permet à long terme de bénéficier d’exonérations importantes grâce à la durée de détention. À l’inverse, le régime de l’IS peut alourdir fortement la fiscalité lors de la revente, en raison des amortissements et de l’absence d’abattement.
Avant toute opération de vente, il est fortement recommandé de procéder à une simulation précise de l’imposition, en s’appuyant sur un notaire ou un expert-comptable. Cela permet non seulement d’anticiper la fiscalité à venir, mais aussi, dans certains cas, d’optimiser la structure ou le calendrier de l’opération pour en limiter les effets.
(Crédit photo : iStock – Kmatta)
