Si le fonctionnement d’une SCI convient à la majorité des (gros) investisseurs qui misent sur l’immobilier pour faire fructifier un placement (SCI de gestion-location ou SCI de construction-vente), elle convient aussi aux membres d’une famille qui souhaitent optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier sans avoir recours à la situation, parfois bloquante, de l’indivision. 

L’importance des statuts sociaux de la SCI (Société Civile Immobilière) 

Comme pour la majorité des autres statuts juridiques (SARL, SAS, SA, SCN) y compris certaines entreprises dont la création ne requiert qu’un associé unique (EURL et SASU), le fonctionnement de la SCI est inscrit dans les statuts sociaux de l’entreprise.  

Ainsi, outre le fonctionnement de l’entreprise dans sa globalité, les statuts sociaux fournissent les informations spécifiques concernant la SCI, par exemple :  

  • l’objet social : périmètre d’intervention du gérant et des associés de la SCI,  
  • le capital social : constitution, montant et type des apports de chaque associé,  
  • la clause d’agrément : conditions de donation, cession ou transmission des parts sociales,  
  • régime d’imposition fiscale : Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés 
  • etc. 

Rappel, dans la SCI, la clause d’agrément évite la rédaction d’un pacte d’associés. 

La fiscalité de la SCI (Société Civile Immobilière) 

Une des clauses des statuts sociaux est dédiée à la fiscalité de l’entreprise. Pour la SCI, cette clause informe sur le régime fiscal de l’entreprise adopté par les associés en Assemblée Générale : régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). 

  •  Régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) : la SCI est “transparente” 

C’est la fiscalité par défaut à la création de la SCI. Les dividendes (bénéfices imposables) sont distribués aux associés au prorata du montant de leurs parts sociales (apports au capital social). Chaque associé déclare ce montant sur sa déclaration personnelle de revenus au titre des revenus fonciers et sont imposés sur barème de l’Impôt sur le Revenu (IR). 

  •  Régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) : la SCI est “opaque” 

Ce régime fiscal est une option adoptée par un vote d’associés réunis en AG (Assemblée Générale) et notifiée par écrit au SIE (Service des Impôts des Entreprises). C’est la SCI qui est taxée sur le montant de ses bénéfices imposables. 

Attention, l’option de l’Impôt sur les Sociétés est irrévocable. 

La SCI sous le régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR) 

  •  Les dividendes sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou “flat tax” au taux de 30 %. 

Attention, les plus-values réalisées par les associés sur la vente des parts sociales de leur patrimoine sont exclues du PFU et soumises au barème de l’impôt sur le revenu. 

  • Dans le cadre légal de l’IS, un amortissement comptable du bien immobilier est possible : 2 à 3 % de la valeur du logement peuvent être déduits des recettes locatives imposables.  
  • Les intérêts des emprunts, les dépenses liées aux travaux sur les immeubles de la SCI, les frais de gestion de l’entreprise, les assurances, le montant de la rémunération du dirigeant, etc. sont déductibles du résultat annuel de la Société Civile Immobilière. 
  • En cas de déficit de la SCI, chaque associé est en droit de déduire sa “part de déficit” de son revenu foncier et ainsi, de réduire le montant de son revenu imposable. 

 La SCI sous le régime fiscal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) 

  •  Le choix de l’Impôt sur les Sociétés (IS) n’est pas obligatoire à la création, il est possible à chaque moment de la vis sociale de la SCI. 
  • Le choix du régime de l’IS est intéressant pour les associés qui ont (déjà) un taux d’imposition élevé. En effet, les dividendes de la SCI ne sont pas partagés entre les associés et ne viennent donc pas augmenter leur revenu imposable. 
  • Le taux fixe de 26,5 % est appliqué aux bénéfices des exercices ouverts à partir du 1er janvier 2021 et il sera abaissé à 25 % à partir de début 2022. 
  • Un taux réduit d’imposition est appliqué selon l’article 219 du CGI (Code Général des Impôts). Ainsi, un taux de 15 % s’applique sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices, si : 
  • 75 % au moins du capital (trois quarts) sont détenus par des personnes physiques, 
  • Le Chiffre d’Affaires (CA) de la SCI est inférieur à 10 millions d’euros hors TVA pour les exercices comptables ouverts à compter du 1er janvier 2021, 
  • Le capital social doit être libéré en totalité à la clôture de l’exercice comptable de la SCI concerné. 

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