Faire le choix de l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour la SCI (Société Civile Immobilière) afin de réduire la charge fiscale de la société pendant la durée où les logements qu’elle détient sont loués ou opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR) afin de profiter de l’abattement fiscal sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un immeuble ou tout autre bien immobilier ?
Avant de répondre, le gérant et les associés de la SCI doivent analyser divers éléments.
SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu(IR)
La création d’une SCI impose que le régime fiscal soit inscrit dans les statuts sociaux de l’entreprise et donc de faire le choix entre l’imposition à l’IS ou à l’IR.
La SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu est dite « transparente » ; les loyers encaissés par la société immobilière sont soumis à une fiscalité identique à celle des associés de la SCI s’ils percevaient ces revenus fonciers d’un immeuble ou d’un appartement qu’il détiendrait en direct.
Le taux d’imposition varie alors en fonction du Taux Marginal d’Imposition (TMI) de chaque associé de la SCI, le plus élevé étant de 45 % et le plus bas de 0 %. Le montant des prélèvements sociaux (soit 17,2 %) s’ajoute au montant de l’imposition foncière.
SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)
Dans ce cas, la SCI soumise à l’IS voit ses recettes locatives imposées à son niveau et non pas au niveau des associés. Le bénéfice issu des loyers est imposé à un taux de 15 % pour les revenus jusqu’à 38 120 euros et 26,50 % au-delà jusqu’à fin 2021, et (normalement) 25 % à partir de janvier 2022 (Loi des Finances).
Pourquoi l’option IS semble la plus favorable ?
L’option de la SCI soumis à l’Impôt sur les Sociétés semble la plus favorable dans la mesure où les associés ne laissent pas les bénéfices dans les caisses de la SCI.
Rappel, si les associés souhaitent bénéficier de leur part de bénéfices après déduction des charges de la SCI, soit de leurs dividendes, ils prennent la décision par vote lors d’une Assemblée Générale des associés. Le montant des dividendes touché par chaque associé est alors soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) appelé aussi « flat tax » au taux de 30 %, incluant les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le taux d’imposition des bénéfices atteint alors :
- le taux de 45 %, répartis ainsi : 30 % payés par les associés de la SCI et 15 % payés par la Société soumise à l’IS, ou
- le taux de 56,5 %, soit 30 % payés par les associés de la SCI et 26,5 % payés par la Société soumise à l’IS.
Dans le cas d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu), la charge fiscale d’un associé sur ses dividendes serait de 47,2 % y compris les charges sociales. Ce qui démontre que l’option SCI à l’IS n’est intéressante que dans le cas où le foyer fiscal de l’associé de la SCI atteint au moins 41 %.
Il faut aussi ajouter que l’imposition des loyers dans le cadre de la SCI à l’IS offre un amortissement du bien qui est de 2 à 3 % de la valeur marchande du logement. La durée de cet amortissement est de 25 à 30 ans, selon les cas, diminuant de façon significative le montant des revenus locatif.
L’arbitrage entre IS et IR, difficile et minutieux
L’arbitrage entre les deux modes d’imposition de la SCI doit être réalisé de manière consciencieuse sans omettre les situations d’avenir telle que la revente d’un bien immobilier détenu par la SCI. Dans ce cas, il est fréquent que cette vente génère une plus-value dont le mode d’imposition est relativement complexe, surtout dans la mesure où ce bien immobilier a fait l’objet de revenus locatifs pendant une durée au moins égale à 25 ans.
Pour faire le choix entre IS et IR et à moins d’avoir la qualification d’un expert-comptable, nous vous conseillons de faire intervenir un professionnel.
(crédit photo : istock)
