La création d’une société civile immobilière (SCI) est une décision judicieuse pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs et pour le transmettre. Cependant, comme avec toute entreprise, ce statut présente certains risques pour ses associés. Il convient donc de bien les cerner pour mieux les anticiper et assurer la pérennité de la société.
Explorons ensemble les principaux dangers de la SCI, et étudions les stratégies et précautions à adopter pour vous en prémunir.
Les risques majeurs de la gestion immobilière au sein d’une SCI
L’immobilier est un secteur rempli de défis pour les investisseurs, et cela vaut également au sein d’une société civile immobilière. En effet, plusieurs risques peuvent compromettre la stabilité et la rentabilité de votre investissement.
Les risques financiers
Le non-paiement des loyers est évidemment un risque important, puisqu’un locataire défaillant affecte inévitablement la trésorerie de votre SCI. Cette situation est d’autant plus critique si votre société supporte des remboursements d’emprunt.
Une baisse des valeurs immobilières peut également se répercuter sur le patrimoine de votre SCI, ce qui affecte par la même occasion sa solvabilité et sa capacité à contracter de nouveaux emprunts.
Enfin, l’autre risque majeur est sans doute la responsabilité illimitée des associés de la SCI, responsables personnellement des dettes de la société. En d’autres termes, en tant qu’associé, vous engagez votre patrimoine à hauteur des parts que vous détenez.
Les risques juridiques
Cela va de soi, une mésentente entre les associés entraîne un risque de paralysie des décisions stratégiques, au point de conduire à une dissolution. Il en va de même pour les litiges avec les locataires ou les voisins, susceptibles d’entraîner des procédures coûteuses.
Bien entendu, si pour une raison ou une autre, votre société civile immobilière ne se conforme pas aux normes d’urbanisme ou environnementales, cela peut conduire à des sanctions ou à l’obligation de procéder à des travaux de mise en conformité.
Les risques opérationnels
Évidemment, une mauvaise gestion locative, des biens non entretenus ou des erreurs stratégiques impactent directement la rentabilité et la valeur du patrimoine de votre SCI. De plus, ce statut implique des obligations de fonctionnement contraignantes, comme la convocation d’une assemblée générale pour toute prise de décision (sauf si vos statuts confèrent les pouvoirs au gérant).
Les stratégies et précautions à suivre pour limiter les risques
La pérennité de votre SCI dépend en grande partie de votre capacité à anticiper et à gérer efficacement les risques susmentionnés. Pour cela, quelques stratégies et précautions sont à considérer.
Mettre en place des garanties financières
Certaines garanties financières peuvent vous soulager, à commencer par les garanties loyers impayés. Ces dernières couvrent en effet les loyers non perçus en cas de défaillance d’un locataire, ce qui protège la trésorerie de votre société.
Il semble aussi judicieux de diversifier votre portefeuille immobilier en possédant différents types de biens dans plusieurs zones géographiques. Cette solution vous permet de minimiser le risque d’une baisse de valeur dans une région donnée.
Bien sûr, si vous souhaitez souscrire un emprunt avec votre SCI, bien que cela puisse être compliqué, favorisez des prêts à taux fixe.
Soigner la structure et la gouvernance
Dans tous les cas, assurez-vous de faire le bon choix en ce qui concerne le type de votre SCI, puisque selon vos objectifs, vous pouvez opter pour une SCI familiale, de gestion, de construction-vente, etc. Gardez à l’esprit que cette décision n’est pas anodine et qu’elle s’aligne avec vos intérêts (et ceux de vos associés).
De même, soignez la rédaction des statuts de votre SCI pour prévenir les conflits potentiels. Cela implique de préciser les droits et devoirs de chacun, ainsi que les modalités de prise de décision. Pensez d’ailleurs aux clauses d’arbitrage et à la médiation, des mécanismes qui permettent de résoudre les litiges en amont d’une procédure judiciaire.
Pour finir, planifiez rigoureusement vos obligations, à commencer par les travaux d’entretien qui préservent la valeur de vos biens. N’oubliez pas non plus de prendre une assurance adaptée et de ne jamais sous-estimer l’importance d’une couverture complète (sinistres, dégâts des eaux, incendies, responsabilité civile).
(Crédit photo : iStock – Westend61)
