La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui se prête tout particulièrement à l’investissement immobilier. Avec ses nombreux avantages, elle attire chaque année de plus en plus de Français. Mais qu’en est-il des inconvénients ? C’est une question qui mérite d’être posée avant de se lancer dans l’aventure.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, faisons un tour d’horizon des avantages et des inconvénients de la SCI si vous souhaitez investir et gérer un bien immobilier.
Les atouts d’une SCI pour l’investissement immobilier
Si le statut juridique de la SCI est aussi populaire, c’est bien parce qu’il dispose d’un certain nombre d’atouts pour convaincre les investisseurs immobiliers.
D’une part, la SCI est une structure appréciée pour sa capacité à simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier. En formant une SCI, les associés peuvent en effet regrouper leurs ressources financières, ce qui facilite le partage des coûts. De plus, cette mutualisation favorise l’obtention de financements éventuels.
D’autre part, en termes de transmission, la SCI est également très avantageuse. Elle offre effectivement la possibilité de donner des parts sociales successivement tous les 15 ans, sans droits de succession, ce qui permet aux héritiers de devenir propriétaires au fur et à mesure.
Également, contrairement à certaines autres structures, la loi n’oblige pas une SCI à avoir un capital social minimum. Cela signifie que les associés peuvent théoriquement démarrer avec un capital d’un euro symbolique. Cependant, pour des raisons pratiques et de pérennité, un apport initial plus conséquent est conseillé.
Sachez également qu’une SCI se caractérise par sa flexibilité. Les associés ont la liberté de définir les modalités de fonctionnement dans les statuts, qu’il s’agisse des conditions de prise de décision ou de la cession des parts. Prenons l’exemple du gérant, bien qu’il dispose généralement d’une grande latitude dans ses actions, les statuts peuvent significativement limiter ses pouvoirs.
Sur le plan fiscal, une société civile immobilière présente un autre avantage indéniable : elle peut soit être soumise à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés. Par défaut, l’imposition est appliquée directement aux associés. Néanmoins, en choisissant l’imposition sur les sociétés, la SCI peut déduire annuellement une partie de la valeur de l’immeuble et procéder à un amortissement. Par ce biais, elle peut donc réduire l’impôt sur les bénéfices.
Enfin, la SCI est particulièrement utile pour les professionnels. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’elle protège le patrimoine immobilier des risques liés à l’activité. En cas de difficultés financières, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien qui appartient à la SCI.
Les inconvénients liés à l’investissement immobilier dans une SCI
Comme nous venons de le voir, faire un investissement immobilier dans le cadre protecteur d’une SCI a de nombreux avantages. Pour autant, il ne faut pas en ignorer les inconvénients qui peuvent être conséquents.
En premier lieu, en cas de difficultés financières, les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie que leurs biens personnels peuvent être saisis pour rembourser les dettes de l’entreprise. Malgré tout, ladite responsabilité de chaque associé est proportionnelle à sa part dans le capital social.
De plus, la mise en place d’une SCI est un processus complexe qui nécessite le respect de plusieurs formalités. Parmi celles-ci, on peut citer la rédaction des statuts, la réalisation de l’apport en capital, la publication d’une annonce légale, et le dépôt du dossier complet au greffe du tribunal de commerce pour obtenir l’immatriculation au RCS et l’extrait Kbis. Une fois la société créée, il faut encore respecter d’autres obligations, en particulier en matière de gestion administrative, comptable et fiscale, sans oublier l’assemblée générale annuelle des associés. Toutes ces démarches sont donc particulièrement contraignantes.
N’oublions pas non plus que la constitution d’une SCI peut entraîner des coûts insoupçonnés. Par exemple, pour mettre en œuvre une stratégie patrimoniale adéquate, il est souvent nécessaire de faire appel à des professionnels (notaires, avocats, experts-comptables) qui facturent des honoraires conséquents.
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