La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière) marque la fin de son existence légale. Cette opération peut être déclenchée pour diverses raisons, et elle nécessite le respect d’une procédure encadrée par le Code civil et le Code de commerce. Si certains choisissent de faire appel à un avocat ou à un notaire, d’autres s’interrogent sur la possibilité d’accomplir les démarches seuls. Est-ce légalement possible ? Quels sont les risques et les avantages ? On fait le point.
Pourquoi dissoudre une SCI ?
La dissolution d’une SCI peut être décidée dans plusieurs situations. La plus courante est la réalisation de l’objet social, c’est-à-dire lorsque la société a atteint le but pour lequel elle a été créée — par exemple, l’acquisition, la gestion puis la vente d’un bien immobilier.
Elle peut aussi intervenir en cas de vente du seul bien immobilier détenu, surtout si la SCI n’a plus de raison d’exister. D’autres motifs légitimes incluent une mésentente entre associés, le décès d’un associé clé, l’arrivée du terme prévu dans les statuts, ou encore une inactivité prolongée de la société.
Dans certains cas, la dissolution est imposée par le juge, comme en cas de liquidation judiciaire pour dettes ou de paralysie de fonctionnement.
Peut-on dissoudre une SCI sans avocat ni notaire ?
Une démarche légalement possible
Dissoudre une SCI sans avocat ni notaire est juridiquement possible si toutes les conditions sont réunies pour une dissolution amiable, c’est-à-dire avec l’accord de tous les associés. La loi ne rend pas obligatoire l’intervention d’un professionnel du droit pour la procédure de dissolution dans un cadre volontaire et amiable, dès lors qu’il n’y a pas de biens à partager nécessitant un acte notarié ou de litige à trancher.
Selon l’article 1844-7 du Code civil, la société peut être dissoute notamment « par l’arrivée du terme, par la réalisation ou l’extinction de son objet, par la décision des associés […] ou par jugement ». Si cette décision est prise volontairement par les associés, ceux-ci peuvent en principe accomplir les démarches sans avocat ni notaire.
Étapes à suivre pour dissoudre une SCI soi-même
La procédure de dissolution comporte plusieurs phases :
1. Décision de dissolution par les associés
Une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée. Les statuts fixent souvent la majorité requise (souvent l’unanimité). Un procès-verbal est alors rédigé, mentionnant la décision de dissoudre la société et la nomination du liquidateur, qui peut être un des associés.
2. Dépôt au greffe
Le procès-verbal de dissolution et un formulaire M2 doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce, accompagné d’un chèque pour les frais de greffe (environ 200 €). Le greffe publiera alors l’avis au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
3. Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL)
Un avis de dissolution doit être publié dans un JAL du département du siège de la SCI ou sur une plateforme en ligne, ce qui coûte généralement entre 150 et 250 €.
4. Phase de liquidation
Le liquidateur désigné procède à la liquidation des actifs (paiement des dettes, encaissement des créances, répartition du solde). Si la SCI détient un bien immobilier, il devra être vendu avant la liquidation, ce qui peut nécessiter un notaire.
5. Clôture de liquidation
Une nouvelle assemblée est convoquée pour approuver les comptes de liquidation. Un second formulaire M4 est ensuite déposé au greffe avec les pièces justificatives.
6. Radiation de la SCI
Une fois le dossier accepté, le greffe radie la SCI du registre du commerce et des sociétés (RCS).
Cas où l’avocat ou le notaire est obligatoire
Le recours à un notaire est obligatoire :
- Lorsqu’un bien immobilier est encore présent dans le patrimoine de la SCI au moment de la dissolution : la vente du bien doit faire l’objet d’un acte authentique, ce qui relève exclusivement de la compétence notariale (article 710-1 du Code civil).
- Si la répartition des actifs donne lieu à un acte de partage notarié, notamment en cas de boni de liquidation impliquant un transfert de propriété immobilière.
L’avocat est requis :
- Si la dissolution est contentieuse, c’est-à-dire décidée par voie judiciaire à la suite d’une mésentente profonde, d’un blocage ou de manœuvres abusives d’un associé (article 1844-7, 5° du Code civil).
- En cas de litige sur la liquidation ou le partage, un avocat est indispensable pour représenter les associés devant le tribunal.
Cas où l’on peut se passer d’un professionnel
A contrario, l’intervention d’un avocat ou d’un notaire n’est pas requise dans les cas suivants :
- Dissolution amiable avec accord unanime des associés.
- Absence de bien immobilier dans le patrimoine de la SCI.
- Absence de litige ou de contentieux entre les associés.
- Partage exclusivement financier (par exemple, simple solde de trésorerie à répartir entre les associés).
Avantages et inconvénients de se passer d’un avocat ou notaire
Se passer d’un professionnel présente des avantages économiques : les honoraires d’un avocat ou d’un notaire peuvent représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros. En procédant soi-même, on réduit considérablement les frais.
Mais cela suppose de maîtriser parfaitement la procédure, de respecter les délais et les formalités de publication, et d’éviter toute erreur qui pourrait retarder la dissolution ou entraîner un rejet du dossier par le greffe.
De plus, l’absence de professionnel implique une prise de risque juridique, notamment si un litige survient en cours de liquidation ou en cas d’erreur dans les comptes.
Conseils pour dissoudre une SCI sans avocat ou notaire
Pour réussir la dissolution d’une SCI sans recourir à un professionnel du droit, il est impératif de :
- Relire attentivement les statuts de la SCI pour connaître les modalités de convocation et de décision.
- Utiliser les formulaires officiels (M2 et M4) fournis par l’INPI ou le site entreprendre.service-public.fr.
- Tenir une comptabilité rigoureuse des opérations de liquidation.
- Préparer des procès-verbaux clairs et conformes à la réglementation.
- Vérifier qu’il n’y a pas de bien immobilier à l’actif au moment de la liquidation.
- S’assurer de l’accord unanime des associés pour éviter tout contentieux ultérieur.
Enfin, même sans l’obligation légale de faire appel à un professionnel, il peut être utile de consulter un expert-comptable pour sécuriser la phase de liquidation.
Tableau récapitulatif : Dissolution d’une SCI avec ou sans professionnel du droit
| Situation | Avocat obligatoire ? | Notaire obligatoire ? | Peut-on se passer d’un professionnel ? |
| Dissolution amiable sans bien immobilier | Non | Non | Oui |
| Dissolution amiable avec bien immobilier à vendre | Non | Oui | Non |
| Litige entre associés ou désaccord sur la liquidation | Oui | Non (sauf si partage d’un bien) | Non |
| Partage du boni de liquidation incluant un bien immobilier | Non | Oui | Non |
| Vente de l’unique bien immobilier avant dissolution | Non | Oui (acte de vente requis) | Non |
| Partage uniquement financier (trésorerie) | Non | Non | Oui |
(Crédit photo : iStock – Prasit photo)
