Le droit français en matière de SCI s’exprime dans les articles du Code Civil français. Ces articles laissent à la SCI une grande liberté de fonctionnement et d’organisation. Ainsi, la loi n’impose que peu de contraintes lors de la création et la gestion d’une Société Civile Immobilière qui comme son nom l’indique évolue dans le secteur civil, contrairement à une SARL ou une SA qui sont des sociétés commerciales. 

La Société Civile Immobilière et ses associés, en quelques mots

La SCI offre le choix entre cinq statuts juridiques, chacun correspondant à une activité (objet social) et à des objectifs particuliers. Parmi eux, seule la SCCV, Société Civile Immobilière de construction-vente a un objectif de type commercial : achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et vente avec bénéfice. 

Note, cette forme de SCI est dissoute dès que l’objet social est atteint.

La SCI est une personne morale dont la création réclame au moins deux associés ; personnes morales aussi bien que personnes physiques. La constitution du capital social est réalisée par les apports des associés : le montant de l’apport en numéraire (euros) est versé sur le ou les comptes en banque de la société et la valeur de l’apport en nature est estimée par les associés. 

La création d’une Société Civile Immobilière est donc effective avec deux associés (au moins) ; le Code Civil admettant que l’un des associés puisse être mineur, que les associés puissent être uniquement des personnes morales ou physiques, qu’ils appartiennent à la même famille, ou qu’ils soient amis ou conjoints, etc.

Les deux associés sont mariés ou pacsés

S’ils sont en couple, les deux associés doivent avoir étudié leur projet de création d’entreprise dans le détail, afin de ne pas mettre en danger leur vie personnelle face à leur vie professionnelle, notamment si l’un d’eux est nommé gérant de la SCI.

Lorsque les associés sont mariés ou pacsés et quel que soit leur régime matrimonial : “biens communs” ou “séparation de biens”, la transmission des biens immobiliers entre eux se concrétise par la transmission (cession) de parts sociales. 

Rappel, les immeubles en gestion dans la SCI appartiennent à la société et pas aux associés.

Lors de la création d’une SCI en couple, les statuts sociaux peuvent être rédigés avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat. La répartition des parts sociales étant ainsi réglée par un acte authentique, les chiffres évoqués ne peuvent pas être assimilés à “des donations déguisées” (article 1832-1 du Code Civil).

Un des associés de la SCI est un enfant mineur

Cette situation concerne prioritairement la SCI familiale et n’est envisageable que si l’enfant mineur est totalement sous la responsabilité d’un représentant désigné par la loi. Ce dernier accompagne l’enfant mineur s’il assiste aux assemblées générales, signe les statuts sociaux à sa place et conserve cette responsabilité jusqu’à sa majorité.

L’enfant mineur peut être associé d’une SCI :

  • s’il réalise des apports à la constitution du capital social, ou
  • s’il est héritier d’un bien immobilier.

L’enfant mineur ne peut pas être nommé gérant de la société même s’il est associé majoritaire.