Selon la loi, les formalités de création d’une Société Civile Immobilière(SCI) peuvent se réaliser en présence de deux associés au minimum. Pour autant, quelle que soit l’activité sociale de la SCI : gestion et transmission de patrimoine, location d’appartements, etc., l’un des deux associés peut quitter la SCI : cession des parts sociales de la SCI, décès ou départ.
L’associé sortant laisse ainsi au second associé la gestion et la gérance de la SCI ainsi que la charge de racheter ses parts. La SCI devient alors une Société Civile Immobilière unipersonnelle, c’est-à-dire une société à associé unique.
Rappel, deux sociétés peuvent être constituées avec un seul associé : la SASU (Société à Action Simplifiée Unipersonnelle) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) qui sont deux types de sociétés à associé unique, chacune respectivement version de la SAS et de la SARL à associé solo.
Le risque principal de la SCI unipersonnelle : la dissolution
La procédure de dissolution est le risque principal encouru par l’associé unique, gérant de la SCI unipersonnelle.
- Dissolution après le délai légal (article 1844-5 du Code Civil)
Selon la loi, la SCI unipersonnelle a une durée de vie maximale d’un an, correspondant au délai attribué à l’associé unique pour régulariser la situation et intégrer un ou plusieurs nouveaux associés, réalisant de nouveaux apports au capital social.
Après ce délai, un tiers pourvu d’un intérêt (personnel ou professionnel) à agir tel qu’un créancier, peut demander la dissolution de la SCI auprès du Tribunal de Commerce compétent dans le département du siège social de la SCI. En fonction du dossier, le juge peut attribuer un délai de six mois supplémentaires pour que l’associé unique régularise la situation.
Le jour où il doit statuer, le juge ne peut pas prononcer la dissolution de la SCI si la régularisation demandée est effective.
- Dissolution prévue dans les clauses statutaires de la SCI
Une clause des statuts sociaux de l’entreprise peut demander que la dissolution de la SCI soit effective à partir du moment où les parts sociales sont détenues par un seul associé. Elle est incontournable et la dissolution de la SCI est prononcée dès le rachat des parts sociales.
Si la dissolution de la SCI est prononcée d’une manière ou d’une autre, le patrimoine immobilier de cette société est transmis à l’associé unique, sans passer par la procédure de liquidation.
Mais attention, la dissolution de la SCI n’est pas systématique et, comme évoqué dans l’article 1844-5 du Code Civil, il ne suffit pas que toutes les parts sociales soient détenues par un seul associé pour qu’elle soit prononcée de plein droit.
En résumé, si la demande de dissolution n’est pas légalement formulée, la SCI peut exister sous la forme unipersonnelle en présence d’un associé unique qui est alors en charge de la gestion correcte de la société.
Le risque que la SCI unipersonnelle soit déclarée fictive
Si la SCI continue d’exister en tant que société unipersonnelle, le risque d’être soupçonnée de société fictive peut être évoqué, notamment sur le plan fiscal et juridique.
Cette situation met en danger l’associé unique en tant que gérant responsable des conséquences financières et de celles issues des décisions de justice.
La SCI unipersonnelle peut être déclarée fictive s’il est prouvé par l’administration fiscale que l’associé unique utilise la cession ou la donation des parts sociales de son associé pour gérer la SCI dans un but d’optimisation fiscale.
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