La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers. L’un des choix les plus structurants lors de la constitution de la SCI est celui du régime fiscal applicable aux revenus générés par la société. Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce choix a des implications importantes, tant en matière de fiscalité courante que sur les plus-values ou la transmission du patrimoine. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire un choix éclairé entre SCI à l’IR ou à l’IS.
Ce qui est imposé dans une SCI : revenus et plus-values
La SCI étant une société civile, elle n’exerce pas d’activité commerciale. Elle tire donc ses revenus de la location de biens immobiliers, majoritairement nus. Ces revenus fonciers, générés par les loyers perçus, sont imposés différemment selon que la société relève de l’IR ou de l’IS.
Dans une SCI à l’IR, ce ne sont pas les bénéfices de la société en tant que tels qui sont imposés, mais la quote-part de ces bénéfices revenant à chaque associé, directement dans leur déclaration de revenus. La SCI est dite « transparente » fiscalement (article 8 du Code général des impôts – CGI).
À l’inverse, une SCI à l’IS est imposée comme une société classique : la société paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices, puis les associés sont imposés lors de la distribution des dividendes, s’il y en a. Il s’agit alors d’une société dite « opaque » fiscalement (article 206-3 du CGI).
Les plus-values dégagées lors de la cession d’un bien immobilier suivent également une fiscalité distincte selon le régime choisi, avec des conséquences majeures sur la rentabilité à long terme.
SCI à l’IR : fonctionnement, avantages et inconvénients
Dans le régime de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont répartis entre les associés proportionnellement à leur part dans le capital social. Ces revenus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers (article 15 et suivants du CGI), sauf si la location est meublée, auquel cas un changement de régime (et souvent d’objet social) s’impose.
Les avantages du régime IR résident dans sa simplicité comptable et fiscale. La SCI n’a pas à déposer de bilan fiscal complexe, et les formalités sont allégées. Ce régime permet également de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers, particulièrement favorable grâce aux abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans (article 150 VC du CGI).
Cependant, ce régime présente aussi des limites, notamment lorsque les associés perçoivent déjà des revenus élevés. Les revenus fonciers étant ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal, ils peuvent être taxés jusqu’à 45 %, sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux. Par ailleurs, le déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global qu’à hauteur de 10.700 € par an (article 156 I-3° du CGI).
SCI à l’IS : fonctionnement, avantages et inconvénients
Opter pour l’impôt sur les sociétés entraîne un changement profond de logique fiscale. La SCI devient redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 25 % depuis 2022 (article 219 du CGI). Elle peut amortir le bien immobilier (sauf le terrain), ce qui permet de diminuer artificiellement son résultat imposable.
Le principal avantage du régime IS réside dans cette possibilité d’amortissement, qui offre souvent une fiscalité allégée sur les loyers. Le taux d’imposition est souvent inférieur à celui du barème progressif de l’IR. De plus, les associés ne sont imposés personnellement que s’ils perçoivent des dividendes, ce qui permet de piloter la fiscalité.
En revanche, ce régime présente plusieurs inconvénients notables. D’abord, la comptabilité est bien plus lourde et coûteuse, avec obligation de bilan, compte de résultat et annexes. Ensuite, la revente d’un bien entraîne une taxation de la plus-value selon le régime des sociétés, sans abattement pour durée de détention. La plus-value est alors calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC), laquelle est diminuée au fil des années par les amortissements. Résultat : la plus-value taxable peut être élevée, même après 20 ans de détention.
Quel régime fiscal choisir pour sa SCI ?
Le choix entre IR et IS dépend avant tout de l’objectif des associés et de la stratégie patrimoniale poursuivie.
- Si l’objectif est de conserver le bien immobilier sur le long terme, en bénéficiant de l’exonération de plus-value au bout de 22 ou 30 ans, le régime de l’IR est souvent plus adapté. C’est également un bon choix lorsque les associés sont faiblement fiscalisés et que les revenus fonciers générés restent modestes.
- En revanche, si les associés souhaitent maximiser les revenus locatifs dans un horizon de court ou moyen terme, ou réinvestir les loyers sans les distribuer, l’IS peut s’avérer plus avantageux. Ce régime est également intéressant pour les montages avec emprunt, car l’amortissement permet d’absorber fiscalement une partie des remboursements.
Bon à savoir : Il est aussi possible de démarrer en SCI à l’IR, puis d’opter plus tard pour l’IS. Toutefois, cette option est irrévocable : une fois exercée, il n’est plus possible de revenir à l’IR.
Tableau comparatif : SCI à l’IR vs SCI à l’IS
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Nature de l’imposition | Transparence fiscale | Imposition à deux niveaux |
| Imposition des revenus | Entre les mains des associés | Au niveau de la société |
| Taux d’imposition | Barème progressif + 17,2 % PS | Taux fixe de 25 % |
| Comptabilité | Allégée | Complète, avec bilan et annexes |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Fiscalité sur la plus-value | Régime des particuliers (abattements) | Régime des sociétés (sans abattement) |
| Possibilité de déficits imputables | Oui (10.700 €/an sur le revenu global) | Oui (mais reportables dans la société) |
| Changement de régime possible | Oui vers l’IS | Non (irrévocable) |
Le choix entre l’IR et l’IS pour une SCI ne se résume donc pas à une simple question de taux d’imposition. Il engage la société sur le long terme et doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs patrimoniaux, du niveau de revenus des associés, et de la stratégie d’investissement. Un accompagnement par un expert-comptable ou un notaire est vivement recommandé pour sécuriser ce choix.
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