La création d’une société civile immobilière (SCI) confère de nombreux avantages aux propriétaires d’un bien immobilier qui souhaitent en assurer une gestion commune et préparer leur succession. Toutefois, pour plusieurs raisons, un associé peut vouloir sortir du cadre de l’entreprise. Alors, comment procéder dans cette situation ? On vous dit tout.
Les principaux moyens de sortir d’une SCI pour un associé
Pour commencer, un associé peut choisir de transmettre ses parts sociales à ses héritiers, y compris de manière progressive. En effet, la loi l’autorise à faire une donation d’une valeur maximale de 100 000 € tous les 15 ans. Par ce biais, il leur donne non seulement la propriété d’un bien immobilier, mais il profite également de droits de succession très largement réduits.
Autre solution, vendre lesdites parts. L’acheteur peut au choix être un membre existant, la SCI elle-même, ou une personne tierce. Signalons tout de même que l’approbation de l’assemblée générale des associés est requise.
L’associé peut aussi exercer son droit de retrait en récupérant son apport initial au capital. Cependant, là encore, cette option exige l’accord de l’assemblée générale des associés.
Enfin, et cela va de soi, en optant pour la dissolution de la SCI, tous les associés se désengagent simultanément. Dans ce cas de figure, la société est vouée à disparaître. C’est donc une solution à envisager si tous les membres partagent la même envie.
Les formalités de sortie d’un associé au sein d’une SCI
Donation ou cession des parts sociales, droit de retrait, ou dissolution, comme nous venons de le voir, plusieurs solutions sont possibles pour sortir d’une SCI. Voyons cela plus en détail.
Sortir d’une SCI en donnant ses parts sociales
La SCI est un statut juridique privilégié pour transmettre un patrimoine immobilier de la manière la plus avantageuse possible sur le plan fiscal. En effet, l’objectif des associés est souvent d’assurer la succession des biens aux héritiers sans la lourdeur administrative et financière habituelle.
Lorsqu’un associé d’une société civile immobilière se retire progressivement, il bénéficie d’abattements fiscaux sur ses donations, en plus d’éviter les droits de succession traditionnellement élevés. Une donation est effectivement exonérée jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.
Attention, toute donation en dehors d’un lien familial entraîne des droits de mutation conséquents.
Sortir d’une SCI en cédant ses parts sociales
Pour sortir de la SCI, l’associé peut aussi vendre ses parts. Cependant, cette vente est strictement régulée par la loi et les statuts de la société. C’est notamment le rôle de la clause d’agrément. En d’autres termes, et sauf dispositions contraires, la vente des parts sociales nécessite l’accord unanime des associés de l’entreprise.
Bien entendu, les statuts peuvent offrir des conditions plus flexibles, mais ils ne peuvent permettre l’ajout d’un nouvel associé sans l’accord des membres. Attention, si l’acquéreur est déjà associé ou s’il s’agit d’un proche du vendeur (conjoint, descendant ou ascendant), l’accord n’est plus nécessaire.
En cas de refus, les autres associés doivent proposer un acheteur ou acheter les parts eux-mêmes.
Sortir d’une SCI par le biais du droit de retrait
La loi permet à l’associé d’une SCI de se retirer en récupérant la valeur de son apport. Il s’agit même d’une procédure courante dans les SCI familiales où il est complexe de revendre ses parts sociales à un tiers.
Sauf mention contraire dans les statuts, le retrait d’un associé nécessite l’accord unanime des autres membres, mais des modalités de vote particulières peuvent être prises, comme une majorité aux 2/3.
Si le retrait nuit à un autre associé, celui-ci peut être remis en question. En cas de désaccord, l’associé qui souhaite sortir a le droit de solliciter l’autorisation du tribunal.
Sortir d’une SCI via sa dissolution
La dissolution met tout simplement fin à l’existence de l’entreprise. La procédure à suivre respecte les étapes traditionnelles de la dissolution, liquidation et radiation. C’est donc une solution à envisager lorsque la totalité des associés exprime la volonté de sortir.
En cas de mésentente grave entre les associés, une demande de dissolution anticipée pour justes motifs peut être déposée auprès du juge, à condition de justifier d’un motif valable.
(Crédit photo – iStock – Morsa Images)
