Selon la loi et plus précisément l’arrêt du 18.12.2012 (pourvoi 11-27745) de la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation, la création d’une SCI dans un but d’optimisation fiscale est autorisée. La SCI apparaît donc comme le statut juridique légal qui offre des solutions pour que le taux d’imposition fiscale du patrimoine transmis via la SCI soit minimal

Optimisation fiscale de la transmission des parts sociales d’une SCI familiale 

Dans une SCI familiale la cession progressive des parts sociales entre (grands)-parents et (petits)-enfants en vie s’effectue par l’intermédiaire de donations. Si ces donations respectent les modalités légales, leur montant est exonéré d’impôts. 

Outre cette exonération, la SCI familiale offre quelques avantages

  • prise en compte de la jouissance d’un bien immobilier séparément de la propriété de ce bien et attribution de la jouissance aux parents et de la propriété aux enfants (démembrement des parts sociales lors de leur cession), 
  • suppression des aléas de l’indivision entre les membres d’une même famille lors d’une succession. 

Attention, en fonction du type de donation, il faut compléter : 

  • le formulaire 2735-SD (cerfa 14579*03) : révélation de don manuel d’une valeur supérieure à 15 000 euros, ou 
  • le formulaire 2734-SD (cerfa 11278*17) : déclaration de dons manuels et de sommes d’argent (euros). 

Quelques exemples chiffrés 

L’exonération fiscale sur les montants de parts sociales est différente, qu’il s’agisse d’une donation de parents à enfants ou d’une donation de grands-parents à petits-enfants ou arrière-petits-enfants : 

  • de parents à enfants : exonération des droits de mutation pour une donation de 100 000 euros maximum tous les 15 ans, 
  • de grands-parents à petits-enfants : exonération des droits de mutation pour une donation de 31 865 euros maximum tous les 15 ans, et  
  • d’arrière-grands-parents à arrière-petits-enfants : exonération des droits de mutation pour une donation de 5 310 euros maximum tous les 15 ans. 

Dans les autres statuts juridiques de SCI : SCI de gestion-location, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé et éventuellement la SCI de construction-vente (SCIV), la fiscalisation est différente selon qu’elle concerne la transmission de parts sociales de la SCI ou la cession d’un immeuble appartenant à la SCI. 

Avantages fiscaux lors de la cession des parts sociales de la SCI 

La cession des parts sociales d’une SCI est soumise au droit d’enregistrement de 5 % alors que la plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble est soumise au régime d’impôt sur la plus-value, déterminé selon le régime fiscal de la SCI : Impôt sur le Revenu (IR) ou Impôt sur les Sociétés (IS). 

Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, c’est le régime des plus-values des valeurs immobilières qui prévaut. Dans ce cas l’avantage fiscal de la SCI se matérialise par le montant des abattements sur les parts sociales, en fonction de la durée de détention : 

  • parts sociales détenues entre 2 et 8 ans, abattement de 50 %, et 
  • au-delà de 8 ans, abattement de 65 %.  

Note, le décompte des années débute lorsque l’associé entre en possession de ses parts sociales et non pas lorsque la SCI devient propriétaire du patrimoine immobilier. 

L’avantage fiscal est plus intéressant lorsque la SCI est imposée à l’Impôt sur les Sociétés : l’abattement est pris en compte pour des durées moins longues que lorsque la SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu. Dans ce dernier cas, les associés sont soumis au régime fiscal des plus-values immobilières. 

Autres avantages fiscaux de la SCI 

  • Lorsque la Société Civile Immobilière procède à la vente d’un immeuble dont elle est propriétaire, la plus-value est imposée au régime fiscal de la SCI. 
  • Lorsque la SCI est soumise au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu, chacun des associés est imposé sur la plus-value immobilière. Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, la plus-value est dite “professionnelle” et elle s’ajoute au résultat de l’entreprise.  

Dans ce cas, la SCI est soumise au taux de l’Impôt sur les Sociétés et ne profite d’aucun avantage fiscal. 

  • La SCI au régime de l’Impôt sur les Sociétés bénéficie d’un taux d’imposition de 15 % si son bénéfice est inférieur à 38 120 euros. Au-delà, le taux n’est que de 28 %. 

Note, une SCI qui atteint le montant des bénéfices imposés au taux de 28 % peut opter pour la création de plusieurs SCI de plus petite envergure.

(Crédit photo : istock)