Le démembrement d’une propriété immobilière dans le cadre du fonctionnement d’une SCI (Société Civile Immobilière) ne révèle pas une opération simple. 

Le Code Général des Impôts, le Code Civil et dans certains cas le Code de Commerce fixent le périmètre légal du fonctionnement de la SCI.  

Important, les règles concernant la cession de “l’usufruit temporaire” d’un bien immobilier ont été modifiées la loi de finances rectificative pour 2012 et la réponse “Lambert” de mi-2013, supprimant une majorité d’avantages, limitant les abus de ce type d’usufruit et apportant des modifications significatives en termes de régime fiscal et de gestion de l’impôt sur les revenus. 

SCI, le démembrement “légal” de la propriété immobilière 

L’organisation de la société civile et les clauses des statuts sociaux telles que définies lors de leur rédaction assurent la gestion des parts sociales de la SCI, permettant le mode de transmission adapté aux souhaits des associés (cession, donation. Par exemple, simplifier une succession lors de la transmission d’un patrimoine familial en évitant l’indivision entre héritiers (enfants, parents, conjoint), etc.  

Pour autant, aborder le sujet du démembrement de la propriété au sein d’une SCI suggère la compréhension d’une montagne d’informations. Le lexique des termes spécifiques est la base pour appréhender les aspects de ce démembrement ; de la fiscalisation de l’opération en passant par une série de cas particuliers, jusqu’à la fin de l’usufruit mettant fin au démembrement, il est essentiel de comprendre les termes dédiés.  

Attention, à moins que l’associé qui décide de céder ses parts avec réserve d’usufruit soit un professionnel du démembrement de la propriété, il est conseillé de faire appel au soutien d’un notaire, d’un avocat, d’un juriste, etc. 

Lexique des termes spécifiques au démembrement de la propriété dans la SCI 

  •  Abusus (sens juridique) : droit de disposer d’un bien immobilier par vente, échange, donation ou cession. 
  • Démembrement : les attributs de la propriété sont dissociés (usufruit et nue-propriété). 
  • Fructus : jouissance du bien en l’utilisant soit en en percevant les fruits civils (loyers). 
  • Fruits : pour un démembrement dans le cas d’une SCI, le Code Civil (article 584) définit les “fruits civils” comme le loyer des biens en usufruit. Ce sont des biens accessoires issus d’un bien immobilier principal. 
  • Nu-propriétaire : personne morale ou physique, titulaire de la nue-propriété d’un bien immobilier. 
  • Nue-propriété : partie du bien immobilier qui n’appartient plus à l’associé de la SCI qui en a fait donation mais qui en garde l’usufruit. 
  • Propriété : jouissance et disposition d’un bien immobilier de la manière la plus absolue (article 544 du Code civil) dans la limite de la légalité et des divers règlements (statuts sociaux de la SCI). 
  • Rente viagère : somme en euros versée jusqu’au décès du bénéficiaire de l’usufruit.
  • Usufruit : droit de jouissance d’un bien immobilier dont un autre détient la nu-propriété. 
  • Usufruit temporaire : durée limitée par un terme fixé dans les statuts de la société civile ou dans un acte séparé. 
  • Usufruit viager : limité à la longévité de l’usufruitier. 
  • Usufruitier : personne morale ou physique titulaire de l’usufruit d’un bien immobilier. 
  • Usus : limite le droit de jouissance à l’usage d’un bien. 

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