Le démembrement sépare les prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire, ce qui rend la démarche attirante dans la transmission progressive d’un patrimoine immobilier.  

Attention toutefois car la mise en place et la bonne gestion de la donation de parts sociales de la SCI (Société Civile Immobilière) dans le but du démembrement de propriété impose des règles strictes qui doivent être respectée sous peine d’être soupçonnés d’abus. 

Démembrement choisi par l’associé (transmission de patrimoine) 

Dans la SCI, la transmission de patrimoine (enfants, conjoint) via la donation de parts sociales ou la donation d’une propriété immobilière avec réserve d’usufruit, équivaut à la transmission de la nue-propriété et au démembrement du bien immobilier concerné.   

Le but de l’associé étant d’optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier de son vivant, le démembrement est temporaire et il prend généralement fin au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire (enfants, conjoint) acquiert alors la pleine propriété de l’immeuble et bénéficie d’un certain nombre d’avantages, notamment en termes de fiscalité et d’imposition. 

Lors du démembrement et la mise en place de l’usufruit, les rôles et engagements de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont dissociés (droits, pouvoirs, attributs, obligations, etc.). 

Usufruitier et nu-propriétaire, dissociation des pouvoirs et des attributs 

En règle générale, la jouissance en pleine propriété se décompose en trois : 

  • l’abusus : possibilité de disposer du bien immobilier : vente, donation ou transformation, 
  • le fructus : droit de percevoir revenus (dividendes, bénéfices, loyers), et 
  • l’usus : pouvoir d’utiliser le bien immobilier. 

Et plus particulièrement dans le cas d’une SCI : 

  • l’abusus est la possibilité de transmettre des parts sociales (donation, cession),  
  • le fructus est le droit de percevoir des dividendes, et 
  • l’usus est le droit à exercer son droit de vote.

Dans la SCI, le démembrement concerne soit un immeuble détenu par l’entreprise, soit des parts sociales. Dans les deux cas, on parle du droit de propriété, du droit de jouissance et du droit de percevoir des revenus fonciers.  

Ainsi, le droit aux dividendes (bénéfices de la SCI moins charges) est dévolu à l’usufruitier qui acquiert également le droit de participer aux décisions de la société en votant lors des Assemblées Générales.  

Attention, les statuts sociaux de la SCI peuvent décider d’une organisation spécifique. 

Usufruitier et nu-propriétaire, qui fait quoi ? 

Le démembrement de propriété dans la SCI entraîne la dissociation des droits attribués à l’associé qui fait la donation et garde l’usufruit du bien et celui qui fait l’acquisition de la nue-propriété dudit bien.  

L’usufruitier assume l’ensemble des actes de gestion légale du bien immobilier démembré. Une exception toutefois : la signature et le renouvellement d’un bail commercial et d’un bail rural, pour lesquels l’usufruitier doit obtenir l’autorisation du nu-propriétaire. 

Les charges de l’immeuble concerné sont réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ; l’usufruitier assure l’entretien courant du bien immobilier tandis que le nu-propriétaire est en charge des “grosses” réparations, telles que listées dans l’article 606 du Code Civil. 

Ni le nu-propriétaire, ni l’usufruitier ne peut pratiquer la vente en pleine propriété du bien immobilier, objet du démembrement. Si elle a lieu, la vente intervient avec l’accord des deux parties sur son prix, partagé entre les deux une fois la vente réalisée. 

Usufruitier et nu-propriétaire, régime fiscal et impôt 

  • Dans un démembrement d’une propriété immobilière, l’usufruitier peut déduire le montant des frais engagés comme bailleur (assurances, entretien, gestion) de ses revenus fonciers.
  • Si l’usufruitier occupe le bien démembré, il règle la taxe d’habitation, sinon c’est le locataire. 
  • Le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu sur l’immeuble objet du démembrement mais il est en droit de déduire les charges financières afférentes à cet immeuble de ses autres revenus fonciers (autre propriété immobilière) ainsi que les intérêts des crédits en cours sur l’immeuble démembré et liés par exemple, aux “grosses” réparations dont il assume la charge. 

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