La question du mode de détention d’un bien immobilier à plusieurs se pose souvent lors d’un achat en commun, d’un héritage ou d’un projet familial. Deux grandes options s’offrent alors aux intéressés : la Société Civile Immobilière (SCI) ou l’indivision. Ces deux formes juridiques permettent de gérer collectivement un bien, mais présentent des différences notables en matière de fonctionnement, de fiscalité, de transmission et de souplesse de gestion. Comment faire le bon choix entre SCI et indivision ? Explications.
Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique créée par deux personnes ou plus dans le but de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle relève du droit des sociétés, et est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, et plus spécifiquement pour son objet immobilier par les articles 1845 à 1870-1.
Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. La SCI est dotée de la personnalité morale, ce qui signifie qu’elle peut agir en justice, signer des contrats ou contracter des emprunts en son propre nom. Un gérant est désigné pour assurer la gestion quotidienne, et les décisions importantes sont prises en assemblée générale selon des règles prévues par les statuts.
La SCI peut opter pour l’impôt sur le revenu (IR), ce qui est le régime par défaut, ou pour l’impôt sur les sociétés (IS) si elle le souhaite.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent ensemble des droits de même nature sur un bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Elle peut résulter d’un achat en commun ou d’une succession.
Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part du bien, exprimée en pourcentage. L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. En principe, elle est provisoire et peut être rompue à tout moment, sauf en cas d’indivision conventionnelle, pour laquelle les indivisaires signent une convention d’une durée maximale de 5 ans, renouvelable.
La gestion des biens indivis nécessite l’accord unanime pour les actes les plus importants (vente, travaux majeurs), ce qui peut compliquer les prises de décision.
Quelles sont les similitudes entre SCI et indivision ?
Malgré leurs différences structurelles, la SCI et l’indivision partagent plusieurs points communs.
Tout d’abord, elles permettent toutes deux à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier. Dans les deux cas, les propriétaires exercent des droits sur le bien proportionnellement à leur participation.
Par ailleurs, tant la SCI que l’indivision permettent une répartition des bénéfices issus de la location du bien. Elles sont aussi toutes deux soumises à des obligations fiscales, déclaratives et comptables, bien que ces dernières soient plus allégées en indivision.
Enfin, elles peuvent poser des difficultés de gestion en cas de mésentente entre les co-propriétaires, même si la SCI offre des outils juridiques plus adaptés pour prévenir et encadrer ces situations.
Quelles sont les principales différences entre SCI et indivision ?
Fonctionnement et prise de décision
Dans une indivision, chaque décision doit généralement être prise à l’unanimité ou à la majorité des deux tiers, selon sa nature. En SCI, les règles de décision sont fixées librement par les statuts, ce qui apporte davantage de flexibilité.
La nomination d’un gérant dans une SCI permet une gestion centralisée et simplifiée du bien immobilier. En indivision, la gestion peut être confiée à un gérant, mais uniquement par convention.
Transmission et cession des parts
La cession de parts en SCI est plus souple juridiquement qu’en indivision, où chaque indivisaire dispose d’un droit de préemption. De plus, la transmission en SCI, par donation ou succession, peut être optimisée fiscalement grâce à la décote applicable sur les parts sociales.
En indivision, toute transmission entraîne un partage ou une augmentation du nombre d’indivisaires, ce qui rend la gestion encore plus difficile.
Durée et stabilité
La SCI est conçue pour durer : elle est créée pour une durée déterminée (généralement 99 ans) et permet d’assurer une continuité de gestion, même en cas de décès d’un associé.
L’indivision, en revanche, est instable par nature : selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Ainsi, tout indivisaire peut exiger le partage à tout moment, sauf convention contraire.
Fiscalité
Sur le plan fiscal, la SCI offre plus de latitude : les associés peuvent choisir entre l’IR et l’IS, selon leurs objectifs (revenus, amortissements, plus-values, etc.). En indivision, les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des indivisaires, à hauteur de leur quote-part.
Dans quels cas choisir une SCI ?
Il est recommandé de recourir à une SCI dans les cas suivants :
- Lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien ensemble tout en sécurisant la gestion sur le long terme, notamment en famille ou entre amis.
- Lorsque les associés veulent organiser la transmission du patrimoine immobilier de manière progressive et fiscalement optimisée.
- En présence d’un projet locatif nécessitant une gestion active, une mutualisation des moyens ou une recherche d’optimisation fiscale (notamment via l’IS).
- En cas de déséquilibre entre les apports : la SCI permet de fixer des règles de répartition sur mesure.
Dans quels cas rester en indivision ?
L’indivision peut s’avérer préférable dans les situations suivantes :
- Lors d’un achat ponctuel à deux (couple non marié ou partenaires de PACS) sans volonté d’optimiser ou de transmettre.
- En cas d’indivision successorale, lorsqu’aucun des héritiers ne souhaite créer de structure particulière.
- Pour des situations temporaires, par exemple en attendant une vente ou une donation.
- Lorsque les coûts et formalités d’une SCI sont jugés excessifs par rapport à la simplicité recherchée.
Tableau comparatif : SCI vs Indivision
| Critère | SCI | Indivision |
| Cadre juridique | Société civile régie par statuts | Régime légal ou conventionnel |
| Nombre minimum de personnes | 2 associés | 2 indivisaires |
| Gestion | Gérant désigné avec pouvoirs définis | Gestion conjointe ou par gérant conventionnel |
| Décision | Selon les statuts (souplesse) | Unanimité ou majorité renforcée |
| Stabilité | Structure pérenne (jusqu’à 99 ans) | Précaire : droit de sortie à tout moment |
| Transmission | Transmission facilitée et fiscalement optimisée | Transmission soumise à partage ou agrément |
| Fiscalité | IR ou IS selon option | Imposition directe selon quote-part |
| Coût de mise en place | Élevé (rédaction statuts, greffe, etc.) | Faible (simple acte notarié ou succession) |
| Souplesse juridique | Forte (statuts adaptables) | Faible (Code civil strict) |
| Idéal pour | Investissements locatifs, transmission | Achat ponctuel, situations transitoires |
Le choix entre SCI et indivision dépend principalement de la nature du projet immobilier, de la durée de détention envisagée, des relations entre les co-propriétaires, et des objectifs de gestion ou de transmission. Si l’indivision reste une solution simple et rapide pour détenir un bien en commun, la SCI offre un cadre bien plus structuré, souple et sécurisant sur le long terme.
Avant toute décision, il est fortement conseillé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, qui pourra adapter la solution à votre situation personnelle et patrimoniale.
(Crédit photo : iStock – davidf)
